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国土部重拳狙击地王 一线城市土地金同比降四成

2012-12-25 14:28:57    来源: 华夏时报    作者:

12月18日,国土部召开新闻发布会,表示要平抑土地市场价格的异常波动。这显然与11月底至12月初各地出让地块的总价、单价被频频刷新有密切关系。有可能创造北京今年地王的农展馆地块也随后由北京国土局暂停出让。

虽然近期总价单价地王频出,但是今年土地市场的溢价率并不算高,有的优质地块仅以底价成交。据K8黄金湾土地网统计显示,今年万科拿地的溢价率平均为20%。然而,地王频出还是能够显示出土地市场升温的苗头。“年底,为了避免出现恐慌性购房,将土地市场升温的苗头及时加以遏制,这也表明调控的大方向是不变的。”黄金湾投资集团董事长申威向记者表示。

为土地市场降温

12月18日,国土部召开新闻发布会,通报稳定房地产用地供应、抑制异常地价等方面的情况。国土部表示,将从严从紧调控房地产市场,针对市场出现波动的城市出台措施,同时建立房地产大企业大地块跟踪督查制度,防止“地王”误导市场。

显然,国土部的表态与近期各地出让地块的总价被频频刷新有关。12月12日,上海徐汇区漕河泾社区南站商务区地块由万科、绿地等4家企业联合以底价54.31亿元竞得,成为今年上海总价最高地块。上海黄浦区的一地块折合楼面地价约36176元/平方米,成为今年的“单价地王”。南京滨江地块则以56亿元成为其今年总价地王。此外,成都的武侯区永丰乡太平村地块8500元/平方米的楼面地价,其溢价率达到150%。

就在国土部要求各地避免“地王”再次出现的通知出台后的第二天,北京国土局暂停了农展馆地块的出让。农展馆地块之所以备受关注,正是因为它有成为“地王”的条件。农展馆地块起始楼面价就已达到33811元/平方米,超过年内“地王”万柳地块2.4万元/平方米的起始价,与万柳地块的成交价相当。

实际上,在农展馆地块开始挂牌出让的时候,就有业内人士认为,年底高价地块的出让会干扰整体市场的预期,影响调控成果。而今年,为了抑制土地市场的升温,像暂停农展馆这样的热地出让并非首次。9月底,北京国土局暂停了包括可能成为最热地块的朝阳区来广营住宅用地在内的10宗地块的出让。

虽然11月底、12月初十余个城市总价和单价地王频频出现,但是可以看到,这些地块的溢价率并不算高。但是,这仍然给购房者的预期带来很大的影响,担心明年房价会上涨的刚需客户在近期有集中入市的趋势。

“部分城市地价被频繁刷新,这表明土地市场已经有了升温的苗头。地价与房价的关系不言而喻,地价上涨,肯定会出现房价上涨的预期。”申威向记者表示。

土地供应量作为楼市潜在供应量的指标,将直接影响半年或一年后楼市的市场供应量。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,未来一段时间内,政府积极推地的同时,还会限制“地王”出现扰乱市场秩序,土地底价成交将成为常态,并同时可能伴随流标、流拍的现象,年底土地市场恐难出现非理性反弹。

土地出让金大幅缩水

尽管一线城市的土地市场持续回暖。但今年前11个月,一线城市的土地出让金仍然比去年缩水四成。

据伟业我爱我家数据显示,今年前11个月,一线城市的土地出让金为1661亿元,同比去年下降41.5%。这样看来,即使12月的土地市场成交额创出新高,今年土地出让金仍然难以达到去年的水平。另据中原地产数据显示,前11个月,北京土地出让金达到920.7亿元,比2010年同期的1075亿元略低。

不仅一线城市土地出让金大幅缩水,全国主要城市的土地出让金的减少也已成定局。

申威表示:“今年上半年,土地市场比较冷清,地方政府出让土地的价格仍然比较高,土地流拍和底价成交的情况比较多。地方政府通过土地推介会等方式吸引房企,但效果并不好。下半年,随着楼市的回暖,房企现金流的好转,土地市场开始复苏,但是并不能用‘火热’来形容土地市场。”

“现在土地价格仍然偏高,尤其是一些二三线城市位置不太好的地块,因此,房企对于这类地块仍然保持谨慎。”申威进一步分析。

土地出让金一向是地方财政收入的重要组成部分,临近年关,地方政府的推地意愿自然比较强烈。因此,最近两个月,一线城市的土地出让金和出让地块的数量都有所增长。

实际上,大型开发商已经成为今年土地市场的绝对主力。据我爱我家统计,万科、保利、龙湖、恒 大前11个月用于拿地的金额达到了1095亿元,与去年全年相比增加18.6%,共计拿地223宗。

今年前11个月,万科在土地储备上的投入以444亿元领先各大房企,不过,这个金额比起万科去年在土地上的花费还是微降3.1%。保利以335亿元的金额紧随万科之后。值得注意的是,保利在土地上的花费比去年同期大涨了46.4%。12月18日,保利又与中国奥园共同以34.1亿元收购了广州番禺区一地块。而龙湖今年用于拿地的金额比去年大涨103%。

胡景晖认为,一般看来,土地出让金下降与企业的拿地积极性有关,但是从大型房企拿地的情况看,土地出让金的缩水与大型开发商是否积极拿地并无直接关联,反而可以说明大多数中小企业拿地积极性不够,是土地出让金下降的根本原因。目前,部分大型开发企业基本完成年度土地储备任务,中小型开发企业则受政策不确定因素的作用,可能继续观望。

申威表示:“土地市场未来必定是强者恒强的态势,大开发商将占据主要的市场,即使一些大型房企采取联合拿地的方式降低风险。而中小开发商将被逐渐挤出土地市场。大型房企在融资上的优势,也使得他们有更多的资金可以在土地市场上有所作为。”

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