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安徽首届地产投融资大会综述

2016-02-22 09:54:14    来源: 中国国土资源报    作者:洪曙光 郜征

在1月18日召开的安徽省2016年房地产市场形势分析会暨安徽首届地产投融资大会上,来自安徽省发改委、中国房地产业协会的数据显示,到2020年安徽省常住和户籍人口城镇化率要分别达到54%和35%,新市民是潜在的巨大市场需求。与会代表表示,在经济新常态下,在去库存压力下,房地产行业需放下身段提升房子的建设和环境品质,并在服务层面创新。

新市民需求是去库存潜力

中国房地产业协会会长刘志峰在发言中称,降首付降利率、企业债放开等一系列供给侧、需求侧、企业端的调控政策实施,对去年的房地产行业销售起到了积极作用。一、二线城市成交逐步好转,是压力在积累后逐步释放的信号,例如南京、苏州、合肥等城市去化周期已低于半年,但沈阳、宁波等库存大的城市仍需加快去化速度。

刘志峰说,对房企来说去化的重大潜力来自新型城镇化。我国每年农民工为主的新市民购房需求为4.6亿平方米,而去年前11个月全国商品住宅待售面积4.4亿平方米,“这样看现在的库存还不够潜在需求”。关键是,房地产行业如何主动适应新型城镇化带来的新市民需求,在土地等政策发生变化的情况下,开发出真正符合市场需求的房子。

安徽省发改委副主任吴劲松介绍,受经济不景气环境影响,安徽省房地产投资在去年增速明显放缓,开工和竣工面积也相应减少,除了合肥外,其他城市仍有去库存的压力。但是,省内新的城市集群的发展,将给房地产行业带来更多的机遇,新型城镇化试点也给未来市场提供了更广阔的空间。

分权式度假屋等探索值得尝试

面对目前依然较多的库存和需求的结构性固化,房地产行业应该如何破解?刘志峰认为,资产证券化、旅游地产等项目是在营销及发展模式上具体创新。在转型升级方面,一些房企先采集客户需求,再设计建设的定制方案,取得了较好的市场反响。房企跨行业融合发展,也是去年的一个明显特征。另外,沿海一些度假区尝试的多人共有产权、享有居住及收益权、产权比例能够自由兑换和出售的分权度假屋模式,也是旅游地产的创新。不过需要解决的问题也较多,房企应勇敢探索,不能因噎废食。

城市旧项目的升级改造,也是会议热议的焦点之一。吴劲松介绍,作为全国两个新型城镇化试点省份之一,目前安徽省农业转移人口约1300万(已进城而未实际落户的),按户均3.5人计算约需370万套住宅,按户均3人计算则需430多万套住宅,目前全省库存还不能满足需要。去年,安徽省常住人口城镇化率为50.5%,意味着城市人口首次超过农村人口,这对房地产行业来说是重大的新变化和机遇。

从安徽省政策环境看,目前落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革(满足新市民刚需)、发展住房租赁市场、鼓励开发企业顺应市场规律适当降低商品住房价格、取消过时的限制性措施,都是利好。

在这种情况下,创新更加有价值。吴劲松举例芜湖建设电子选房平台,配合公积金贷款利率下调、税费减免和补贴等政策,房企入驻平台和房产超市将拿出至少2%的价格优惠,有效对接了新市民的购房需求,也消化了库存。

房企多渠道主动找钱渐入佳境

作为资金密集型行业,房地产发展离不开巨量资金,在资本寒冬如何有效融资输血,也是会议讨论的重点问题。

会上,安徽房地产研究会与平安银行签订了战略合作协议,这也是安徽房地产行业首次以协会组织形式与金融机构合作。业内认为,这可以改变以往房企分散与银行机构融资合作的局限性。

对于找钱这个纯技术活儿,平安银行地产金融事业部副总裁董继勇介绍,我国银行业融入房地产的资金去年已达20万亿元,年均复合增速高达31%,其中包含了多种多样的金融产品和合作模式。

地产金融市场在我国住房体制改革以来取得快速发展,截至2015年10月,房地产信托资金规模已达1.38万亿元,但从股市上直接融资的房企还较少。2015年以来,非上市公司参与发债有效缓解了房企的融资压力。据统计,2015年共有339家房企累计发债7591.93亿元,相比2014年增长129%。此外,私募、基金等渠道,也在过去一年中在房企融资里扮演了重要角色。董继勇预测,未来房地产行业的直接融资会越来越多,渠道越来越通畅,地产金融资管机构将成为又一个重要的市场需求。

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关键词: 房地产市场
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