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房地产调控“两难”困局,怎样化解?

2016-06-20 11:03:00    来源: 中国国土资源报    作者:邵挺

今年1~5月,在一线城市楼市火热的同时,南京、杭州、珠海等热点二线城市房价接棒暴涨。三、四线城市的房屋销售增速尽管有所上升,但远远没有达到预期的去库存效果。去库存释放出来的信号被社会误读,应该加在三、四线城市的“杠杆”,被加到了一、二线城市的身上,导致一线和许多二线城市一些土地高价成交——

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房地产市场的分化加剧,其实从2014年就逐步显现。面对各城市差异性极大的房地产市场,中央政府开始实施差异化调控政策,“因城施策”成为调控的中心思路。众所周知,房地产市场属于典型的本地市场。即便是同一个地区,相近的两个小区,也会因为诸多因素,房价上相差较大。这些都是房地产市场的基本常识。但在市场快速发展、火爆的时期,常识就经常会被人忽视,尤其在利好预期的引导下,更多人会忽视这种差异性。

在房地产行业高歌猛进的几十年里,我国形成了巨量的住房存量。截至2015年底,中国城镇存量住房面积已超过200亿平方米,按照城镇常住人口(或家庭)来计算,已经超过了户均一套的水平。我国总体上已经从供不应求的住房短缺阶段过渡到了供需基本平衡的阶段。从潜在供应能力看,全国总体水平的库存量很高,这也是去年中央经济工作会议将房地产去库存作为五大重点任务之一来推进的主要原因。

去库存释放的信号被误读,化解三、四线城市存量的目的并未实现

供需结构的变动,以及全国去库存的总量趋势,掩盖了房地产市场的诸多结构性矛盾。其中,最典型的就是城市失衡,一线和部分二线城市的供给跟不上需求,绝大多数的三、四线城市的供给过剩甚至严重过剩。另外,还有商业地产(包括写字楼、商住两用地产等)严重过剩,“去化周期”远超过住宅。新建住宅的户型偏大,跟城市刚需群体的中小户型住房需求不吻合等。

今年年初,中央政府提出去库存的主要目的在于化解三、四线城市的过剩存量,采取的措施也是差异性的。比如:首付比率的降低、契税的调整,都是区分一线、二线和三、四线城市的。但从效果看,今年1~5月,先是深圳、上海等一线城市房价暴涨,再逐次转递到南京、杭州、珠海等热点二线城市。三、四线城市的房屋销售增速尽管有所上升,但远远没有达到预期的去库存效果。其中,一个重要原因是,去库存释放出来的信号被社会误读了,误以为中央政府会出手刺激房地产市场,加上1~3月货币政策过度宽松,进一步强化了社会预期。另外,许多金融机构采取了“首付贷”等工具,过度放大了居民的真实购房需求。在这些综合因素影响下,应该加在三、四线城市的“杠杆”,被加到了一、二线城市的身上,开发企业把资金加速从三、四线城市抽回到一、二线城市,导致一线和许多二线城市一些土地高价成交。

去库存方向不会改变,应把握好短期和中长期政策安排

前瞻地看,未来房地产调控政策面临的“两难”困局将长期存在。去库存的总体判断和方向是不会改变的,尽管1~5月房地产销售增速和投资增速都超过预期,一线和部分二线城市的“去化周期”明显缩短,一些热点城市的“去化周期”已不到3个月,开发企业拿地、“补库存”的意愿明显增强,但三、四线城市的库存量仍然巨大,使全国总体库存水平居高不下。预计这些城市的库存水平回归正常值,不是短期、若干年内可以完成的。《人民日报》权威人士在回应房地产市场调控时,强调“房地产市场要回归居住属性”,要以人的城镇化为依据而不是通过“加杠杆”的方式,来化解过高的库存水平。

在去库存过程中,要特别警惕一线城市和部分二线城市的房价进入新一轮涨价周期。尽管有许多学者质疑“房价收入比”、“房价租金比”等国际通用指标不适用于我国,因为国人是“全家买房”,有很强的房屋归属感,另外租赁市场不健全影响了租金的统计。但不可否认,一线城市的房价水平已远远超过普遍居民的购买力。前面已经指出,房地产市场已进入供需基本平衡的阶段,在这个阶段如果任由房价继续快速上涨,背后推动的因素更多的是投资投机性需求,而不是基本面或刚性需求的驱动。这会使房价泡沫越吹越多,房地产市场爆发危机的可能性在增大。

应对“两难”的策略,重点是把握好两条政策

第一条是短期内稳定住房金融条件,避免住房金融条件过度宽松或收紧。国外的房地产调控经验和教训里有一个规律,那就是短期内导致房地产市场大起大落的因素只能是金融条件,或者是利率大幅变动,或者是首付比例突然调整。日本上世纪90年代初,房地产市场崩盘主要是在长期低利率下短期内突然大幅提高利率,刺破了高房价的泡沫。美国2007年爆发“次货危机”的根源则是长期低利率环境下不断降低首付比例和购房门槛。这条规律在我国房地产市场1998年以来的周期波动中也是成立的。但是,房地产市场调控的一个缺陷是利率政策的不可控性。从全球央行的调控实践看,没有一个国家的利率政策是专门针对资产市场的价格波动来实施的,它主要是针对经济增速、失业率、通胀率等宏观变量。因此,不能指望通过调整利率水平来调控房地产市场。不过,可以通过调整首付比例来稳定住房金融条件,即在利率水平下降时,提高首付比例,反之在利率水平上升时降低首付比例。建议住房调控政策采用上述“反向操作”办法,这是避免一、二线城市再次出现暴涨现象的最核心政策工具。

第二条是中长期内通过供给侧结构性改革,稳步推进去库存。去库存不能采取“毕其功于一役”的短期策略,这是把风险留给未来。比如:现在许多三、四线城市给“农民工群体”和“新毕业大学生”许多购房优惠政策,寄希望这些群体去消化库存。有些城市甚至出现了“零首付”现象,这跟美国政府上世纪90年代中期以后鼓励中低收入阶层购房的政策相似,长期来看是放大了住房市场的风险。正确的做法是,根据人和产业的流动,来合理调整土地供应结构和住房供应结构。在那些人口净流出、住房严重过剩的地区,停止新建商品房,由政府回购一部分作为保障性安居工程,也可以配合农村土地制度改革和户籍制度改革,用“宅基地换房”等方式让农民自愿有偿地购房。

(作者单位:国务院发展研究中心)

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