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2017,土地市场何去何从?

2017-01-13 09:47:13    来源: 中国国土资源报    作者:孙国瑞

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中国指数研究院发布的最新报告认为,过去一年总体看来,土地供应总量小幅下降,一线城市土地市场热度有所降低,二线城市一度热度攀升,在“因城施策”的调控政策影响下,第四季度市场整体走势趋稳。

展望2017年,该机构分析称,一方面,落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律,热点城市将继续增加住宅用地供应,部分需求或将外溢至周边城市;另一方面,房地产市场分化将持续,三、四线城市“去库存”之路任重而道远。

2016年成交宗数和面积均略有减少

2016年,中国指数研究院监测的300个城市共成交土地2.28万宗,同比减少8%;成交面积约8.59亿平方米,同比减少3%。其中,住宅(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)用地6377宗,同比减少6%,成交面积约2.8亿平方米,同比减少3%。

2016年,300城土地出让金约2.9万亿元,同比增加31%。住宅用地出让金占比增加约6个百分点,达78%,商用办公类及工业用地合计占比22%。二线城市中,有10个土地出让金同比倍增;一线城市供应与成交双双走低,仅深圳出让金高于2015年,北京、广州跌至历史同期低位。

在全国土地出让金排名前20的城市,出让金总额达1.76万亿元,同比增加40%。其中,长三角区域“领跑”,南京、上海、杭州位列前三甲,出让金均超过1600亿元,苏州、天津、武汉、深圳也都达到千亿元水平;三、四线城市中仅佛山、无锡跻身前20名,这两个城市出让金同比增幅较大,是受到都市圈核心城市辐射影响。

2016年,300城楼面均价1904元/平方米,同比上涨40%。其中住宅类用地成交楼面均价为3349元/平方米,同比上涨53%;商办类用地成交楼面均价为2035元/平方米,同比上涨21%。

市场在调控下渐归理性

总体看来,土地供应总量虽有小幅下降,但重点城市热度攀升带动地价及溢价率上扬,出让金总额较2015年增加3成。经营性用地出让金在总额中占比为93.5%,较2015年同期增加约1.7个百分点。

分季度来看,第一季度是传统淡季,供需各项指标均处于低位;第二、第三季度,在一线城市供地有限、成交回落的情况下,二线重点城市成为房企竞相追逐的热点,土地市场持续高热,地价与出让金涨幅较为显著;第四季度,多地发布楼市及土地拍卖的新政以稳定市场,加之年末供地放量,热点城市的市场有所降温。

从不同类型的城市来看,2016年,一线城市土地市场供需矛盾较为突出,同时受政策影响,交易热度有所降低。共成交土地371宗,成交土地面积2027万平方米,同比减少21%;土地出让金为4238亿元,同比减少16%;楼面均价9965元/平方米,同比上涨9%。

二线城市成为市场关注重点,地价与土地出让金同比涨幅均呈“领跑”态势。全年共成交土地8024宗,成交土地面积3.44亿平方米,同比减少0.2%;土地出让金为1.74万亿元,同比增加68%;土地成交楼面均价为2696元/平方米,同比上涨74%。南京、苏州、合肥等热点城市高价地明显增多。

三、四线城市供给和需求在低位运行,土地出让金同比略增,去库存压力仍然存在。全年共成交土地14413宗,成交土地面积4.94亿平方米,同比减少5%;土地出让金7408亿元,同比增加9%;土地成交楼面均价为887元/平方米,同比上涨19%。

在总价排名前10位的地块中,二线城市一共有6宗地,而2015年的这一榜单中一线城市占了9席。2016年全年有6宗住宅用地成交价超过百亿元。其中总价最高的地块是深圳光明新区的一宗商住用地,以140.6亿元的价格被龙光地产竞得。

当前,总价最高的地块多为大体量综合用地,在2016年总价排名前10位的地块中,半数规划建筑面积高于50万平方米,其中体量最大的苏州高铁新城地块,面积为133.8万平方米。

2017年“分类调控、因城施策”仍是主基调

2017年,预计“分类调控、因城施策”的主基调将持续,房地产市场会逐步趋于稳定。

房地产市场调控延续,以稳定楼市预期。2016下半年以来,热点城市纷纷出台调控政策,上半年走向过热的房地产市场逐步趋于稳定。预计2017年这些城市将继续执行已出台的限贷、限购、土地相关措施,以稳定市场预期。

继续调整土地供给结构,以稳定土地市场预期。2016年这轮调控中,增加供给成为各个城市的调控重点之一,目前多个城市已明确2017年将继续加大供地力度。另一方面,根据国土资源部要求,多个热点城市已陆续发布2017年~2019年3年住宅用地供应计划,此举将有助于稳定市场对未来住宅用地供应的预期,防止恐慌情绪产生。

因城施策调整竞拍规则,土地拍卖制度推陈出新。2016年热点城市陆续出台调整土地拍卖规则、流程的政策,例如南京、苏州的“熔断机制”和“摇号拿地”等。2017年,预计热点城市将继续完善交易方式,未来各地将有更多土地拍卖规则创新出炉。

重点城市外溢效应继续体现,市场需求向周边城市转移。随着调控力度的加码,热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢,环北京区域、长三角的无锡和常州、珠三角的东莞和佛山、广州远郊的从化和增城等地,成为承接各自区域内热点城市外溢需求的重要目的地。2017年,这种外溢效应将会持续。

土地市场分化持续,三、四线城市仍面临去库存压力。2017年全国土地市场分化或将持续,因一线城市入市地块量减少,二线城市将成为土地市场交易主力,同时,三、四线城市库存大、销售慢的现状短期内难以改善,2017年将继续面临去库存压力。公积金等相关制度改革释放新需求和鼓励农村人口进城购房两条路径或将成为主要突破口。

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