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2016年第四季度全国主要城市地价监测报告

2017-01-18 10:15:00    来源: 中国国土资源报    作者:

中国土地勘测规划院城市地价动态监测组

2016年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3826元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。

地价总体水平持续温和上行,综合、商服、住宅地价增速均上升,工业地价环比增速略有放缓

2016年第四季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅地价环比增速依次为1.43%、0.96%、2.18%,较上一季度分别上升了0.03、0.09、0.07个百分点;工业地价环比增速为0.64%,比上一季度微降0.05个百分点。其中,住宅地价增长较快,综合地价增速温和,商服、工业地价变化平稳。

主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.31%、3.09%、7.91%、2.84%,较上一季度分别上升0.74、0.42、1.14、0.35个百分点。其中,住宅地价增长较快,综合保持低速增长,商服、工业地价平稳波动。

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全国主要城市分用途地价水平(元/平方米)

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三大重点区域地价水平值(元/平方米)

重点监测城市中,地价总体水平为5680元/平方米,较上一季度增长1.77%,较去年同期增长7.27%。商服、住宅和工业地价水平分别为9275元/平方米、8625元/平方米和1055元/平方米;环比增速分别为1.35%、2.47%和0.86%;同比增速分别为4.60%、10.08%和4.15%。

环渤海地区工业地价同比增速微降,三大重点区域地价同比增速上升

2016年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势。

长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为每平方米5563元、6640元和4091元。环比增幅依次为1.58%、2.67%、2.01%,较上一季度分别变化-0.06、0.02、0.29个百分点。同比增幅依次为6.79%、10.25%、7.01%,较上一季度分别上升1.14、0.38、1.21个百分点。

分用途看,长三角、珠三角、环渤海地区,商服地价环比增幅依次为0.42%、2.17%、1.51%,同比增幅依次为1.17%、6.63%、5.54%;住宅地价环比增幅依次为3.12%、3.41%、3.13%,同比增幅依次为12.78%、13.41%、10.14%,均处于高位运行;工业地价环比增幅依次为0.56%、1.97%、0.81%,同比增幅依次为3.26%、8.16%、3.71%。

一、二线城市住宅地价环比增速回落,三线城市地价增速持续上升

2016年第四季度,主要监测城市中,一线城市商服地价环比、同比增速均呈上升态势,住宅地价环比增速略有放缓,同比增速仍保持上升态势,工业地价环比、同比增速均有所放缓;二线城市商服、住宅地价增速环比、同比变化情况与一线城市类似,工业地价环比增速持平、同比增速上升;三线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。就住宅地价而言,一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势,而大部分三线城市的地价处于温和上行态势,市场分化显著。

一线城市,从环比看,综合、住宅、工业地价平均增速依次为2.79%、4.05%、1.71%,较上一季度分别下降0.36、0.65、0.33个百分点;商服地价增速为2.17%,较上一季度上升0.30个百分点。北京、上海、广州住宅地价环比增速仍超过3.0%,属快速增长,北京住宅地价增速呈上升态势,上海及广州则出现放缓迹象。深圳地价自2005年二季度以来首次出现下降。从同比看,综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为13.05%、7.41%、19.60%、8.52%,较上一季度分别变化0.21、0.58、0.58和-0.35个百分点。除深圳外,各城市综合地价、住宅地价同比增速均超过10%,处于高位运行。

二线城市,商服地价环比、同比平均增速呈上升态势,综合及住宅环比增速出现微幅放缓,环比增速依次为0.99%、1.34%、1.96%,同比增速依次为3.36%、4.88%、7.02%;工业地价环比持平、同比增速则有所上升,分别为0.37%、1.67%。其中,青岛、厦门、南京、杭州、福州、太原等6个城市住宅地价环比增速均超过3%,呈高速增长态势。但前期房价上涨较快的热点城市中,天津、郑州、南京、厦门、合肥、武汉6个城市住宅地价环比增速较上一季度有所放缓。

三线城市,各用途地价环比、同比平均增速均呈上升态势,综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.02%、0.45%、1.77%、0.43%,同比增速依次为2.94%、1.12%、4.85%、1.60%。其中,唐山、张家口、廊坊等13个城市的住宅地价环比快速上涨,涨幅超过3%,其余三线城市住宅地价环比变化平稳。

住宅地价环比增速放缓的城市个数及同比上涨的城市个数均有所增加

2016年第四季度,住宅地价环比上涨的城市89个,比上一季度减少1个,其中31个城市涨幅收窄,比上一季度增加2个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市有22个,较上一季度增加3个;环比下降的城市10个,比上一季度增加3个。

此外,48个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比,同比上涨的城市92个,较上一季度增加7个;增速超过7.0%的城市34个,较上一季度增加10个。其中,天津、青岛、郑州等22个城市地价增速超过10.0%,北京、上海、厦门、南京、合肥超过20%;同比下降的城市10个,比上一季度减少8个。

■市场形势

中央定调住房“居住”属性,热点城市收紧调控

国际经济复苏动力与压力并存,国内宏观经济稳中向好

2016年第四季度,全球经济整体出现温和复苏,经济景气指数均有所反弹。但同时下行压力依然较大,再加上美国、欧盟政治前景的不确定性,又拖累了市场复苏信心。

我国经济积极因素不断累积,多项指标改善,企稳回暖迹象持续。制造业PMI保持在扩张区间,新订单指数连续走高,制造业供需状况改善。固定资产1月~11月份增长8.3%,连续4个月企稳,民间固定资产投资连续3个月增速上升。工业供给侧“三去一降一补”成效显现,企业效益向好态势逐步稳固。2016年11月末,规模以上工业企业利润累计同比增长9.4%,高于预期;资产负债率56.1%,同比下降0.6个百分点,杠杆率下降。

在上述背景下,2016年第四季度全国地价总体水平温和上行,商服、住宅地价增速持续上升,各用途地价同比增速较上一季度均呈上升态势。工业用地市场对工业经济转好反馈效应滞后,兼受工业企业“降成本”相关政策影响,工业地价增速继续放缓。

市场回升动能依然存在,部分城市市场热度较高

2016年第四季度,货币政策基本稳健,但社会融资规模同比快速增长,M2与M1增速差略有收窄,但仍处于较高水平,企业资金依然充沛。2016年11月末,社会融资规模同比增长13.3%,流动性充裕,为不动产市场量价上涨提供了资金支撑。

房地产金融管控政策效果滞后,住房信贷超预期增长。统计数据显示,2016年1月~11月,房地产开发企业到位资金中,个人按揭贷款同比增加49.3%,处于历史较高水平。年内热点城市房地产市场量价齐升,银行信贷支撑资金流入房地产市场,带动了企业去库存化和资金回流,企业在热点城市补仓土地需求旺盛,进一步加大了竞地力度。2016年第四季度,住宅地价环比较快增长,部分城市住宅用地成交量明显扩大。随着金融监管部门对房地产融资严格管控,2017年房地产开发企业到位资金增速将有所收缩,热点城市开发投资节奏将有所放缓。

热点城市收紧调控,政策效应初步显现

2016年第四季度,中央政治局会议提出抑制资产泡沫和防范金融风险,统筹谋划促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,要求各部门采取系列措施,降低行业杠杆,维护市场秩序,抑制热点城市市场异动,平衡稳增长和防风险。银监会要求银行严控风险,审慎开展与房地产行业相关业务;证监会联合多部门发文,整治包括房地产开发企业、中介机构以“股权众筹”名义从事的非法集资活动;保监会要求摸底行业不动产投资现状,规范险资投资,防范风险;发改委、住建部开展了商品房销售明码标价专项检查。2016年12月,中央经济工作会议、中央财经领导小组会议集中表态,明确住宅的“居住”属性,要求缓解供需矛盾,建立房地产基础性制度和长效机制,房地产定位进一步向居住和民生保障方向转变。

地方层面,各地坚持分类调控、精准施策,热点城市调控继续升级,限购限贷力度加大。2016年10月以来,一线和二、三线热点城市,先后密集出台政策,从提高购房门槛、调整信贷公积金政策、加大土地供应、加强市场监管、强化信息公开和舆论引导等方面收紧调控。在土地供应环节,多城市灵活设置竞买规则,通过双限双竞,限地价、竞配建,提高自持比例,设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价,防止异常高价地块扰乱市场预期。调控政策密集出台,效果初步显现。统计局数据显示,2016年11月,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

2016年第四季度,房地产用地价格受市场前期看涨预期的惯性效应影响,环比、同比增速仍有所上升。但从住宅地价来看,调控收紧一定程度上发挥了作用,一、二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象。而市场分化显著,多数库存较大的三线城市的地价处于温和上行态势,地价基本稳定。

建设用地供应环比增、同比降,房地产用地供应占比处历史低位

截至2016年12月31日,全国105个主要监测城市土地供应面积达到7.44万公顷,供应量环比大幅增加74.63%,同比微降0.42%。

其中,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.48、1.12、1.33和4.51万公顷,环比分别增加43.13%、39.03%、17.83%和126.46%,同比变化分别为8.64%、-20.61%、-18.48%和13.07%。房地产用地供应面积1.60万公顷,环比增加40.24%,为2014年一季度以来单季度环比增幅最明显的一次,同比减少13.58%。保障性住房用地供应力度年内最大,供应面积约为0.22万公顷,环比增加53.41%,同比减少46.45%。

土地供应结构上,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为6.50%、15.03%、17.83%和60.63%,房地产用地供应占比仅为21.54%,仅高于2014年第四季度,处于历史第二低位。从每年年内季度占比均值来看,2016年房地产用地供应占比季度均值仅为24.98%,是2008年以来的最低值。

从各类城市建设用地供应情况来看,一线城市交通、水利基础设施等其他用地供应大幅增加,同比增加179.59%,房地产用地供应同比增加2.28%,但住宅用地供应同比减少36.73%。二线城市各类用地供应环比增加,商服、住宅、工业仓储用地供应同比减少,交通、水利基础设施等其他用地供应同比增加,房地产用地供应同比减少13.16%。三线城市各用途用地供应均环比上涨,与2015年第四季度相比,除商服用地供应上涨12.47%外,其余各用途均同比减少,房地产用地供应同比减少14.81%,三线城市土地供应减少明显。

■后市预判

房地产开发投资趋于谨慎,中小城市去库存是主基调

2017年是供给侧结构性改革的深化之年,在保持经济稳定增长的同时,防风险、去杠杆成为重点,货币将继续保持稳健中性,资金政策将更多地向实体经济倾斜,社会融资规模有所收缩。随着产业升级提速,工业企业利润将继续改善。

整体来看,2017年经济前景向好,但仍有风险尚需警惕,“三去一降一补”深入实施或将影响经济快速拉升,但中期来看,是经济持续增长的良好支撑基础和必要条件。中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,在热点城市调控密集收紧的背景下,房地产企业开发投资将趋于谨慎。但同时,热点城市供需矛盾和发展规律的特点尚未根本改变,中小城市去库存依然是主基调。

在上述因素的综合影响下,2017年一季度,一、二线热点城市住宅地价增速将高位回调,三线城市中区域热点城市住宅地价或将继续上涨,库存较高的三、四线城市地价基本平稳,工业地价增速继续保持平稳。

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