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让房子回归居住属性——从地方两会看2017年楼市动向

2017-01-23 09:51:30    来源: 中国国土资源报    作者:阎炎

提要:春节前夕,省级地方两会集中召开。截至目前,已有北京、山西、天津、浙江等近30个省区市的两会拉开帷幕。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”2016年年末,中央经济工作会议已经给2017年房地产市场定调。在供给侧结构性改革的深化之年,如何稳市场、去库存、保民生,进一步促进房地产市场平稳健康发展,在各地两会上都是引人关注的焦点。政府工作报告里有打算、有计划,代表委员们也纷纷为之建言献策。

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上海市两会会场。  

严调控

■推行购租并举的住房制度

■着力抑制房地产泡沫

■舆论引导稳定市场预期

2016年,在国庆节地方密集调控后,热点城市楼市在年末已普遍走稳。各地两会上传递出的信号表明,一线城市和部分二线城市从严调控以稳定市场的主基调不会改变。2017年,大部分省级两会上的政府工作报告都提到了房地产政策,都以“促进房地产市场平稳健康发展”为目标,具体的表述根据地方的实际情况又各有不同。

各个直辖市尤其注重把握住宅的居住属性,强调房子“不是用来炒的”。

北京将“以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

北京市副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时表示,当前楼市调控政策效果不错,目前不会加码。他还强调,2017年北京楼市调控目标是保持平稳健康发展,从价格上看要做到环比不增长,还要打击违法“商改住”行为。

尽管深圳在第四季度房价涨幅已经回落,其新建商品住宅价格在2016年仍上涨超过50%,是年内唯一涨幅超过一半的城市。该市第六届人大三次会议审议的《2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年计划(草案)的报告》直接提及稳房价,称将综合运用金融、土地、投资等手段,加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制,有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。

上海、天津和重庆也都有严格调控的表述。上海表示2017年加强房地产市场调控,严格执行调控政策。天津提出加大分类调控力度,抑制房地产泡沫,同时还要规范住房租赁市场。重庆2017年1月7天里两度给房地产降温,先是收紧房地产预售,随即加码房地产税收缴,其楼市政策下一步走向尤其受到各方关注。该市在政府工作报告中提到,要积极防范各类风险,加强市场执法监管,坚决遏制炒房行为。与2016年该市“科学调控土地供给量和房地产开发量”的表述两相对照,可以看到其楼市政策的变化。

其他地方的省级两会也传递出热点城市房地产调控从严的信号。

随着长三角城市群规划即将出台,一个以上海为中心城市,南京、合肥、杭州为副中心,覆盖江浙沪皖三省一市的超大型城市群即将形成。在这一预期下,2016年这3个副中心城市的房价一度上涨较快,在第四季度市场降温后,12月其新建商品房价格均已环比停涨甚至下跌,但与2015年同期相比还有3~4成的涨幅。

目前,浙江和安徽两会已经召开,两地都提出了防范房地产泡沫的目标,前者提出2017年要切实防范金融风险和房地产泡沫;后者要求加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为,坚决控房价、防泡沫、防风险,引导房地产回归居住功能。

2016年,厦门的房价始终在二线城市的第一梯队里,12月新建商品住宅同比涨幅近5成,对此,福建的政府工作报告提出坚持分类调控,因城因地施策,严控福州、厦门房价上涨,同时化解三、四线城市房地产库存过多问题。此外,四川表示坚决遏制投机炒作;河南对于打击投机炒房,强调要加强舆论正面引导以稳定市场预期。

去库存

■支持居民自住需求

■鼓励农民进城购房

■发展住房租赁市场

从地方两会透露的信息看,2017年各地的房地产工作普遍重视因城施策,一方面热点二线城市从严调控不松口,另一方面广大三、四线去库存工作任重道远,还得加把劲儿。

“去库存”是中央确定的2016年经济社会发展五大任务之一。截至2016年11月月末,全国商品房待售面积6.91亿平方米,与2015年同期相比下降了2758万平方米,环比连续9个月下降。

地方两会上,各地的政府工作报告展示了各自去库存的阶段性成果。浙江的商品房去化周期从2016年年初的22.2个月下降至年底的11.7个月,其中住宅从15.8个月下降至7.3个月;吉林宣布2016年已完成商品房去库存三年任务的68%;天津盘活空置楼宇440万平方米;湖北商品房库存面积减少25.5%;重庆商品住宅销售面积增长14.4%;内蒙古商品房可售面积下降13.9%等等。

2017年,各地纷纷亮出去库存的量化目标。陕西力争2017年商品房库存规模减少5%;吉林将房地产政策的重点放在“去库存”上,提出“下大气力去库存”,要提前完成商品住房去库存三年任务;辽宁提出将房地产库存去化周期调整到合理水平,商品房销售面积增长10%。

去库存的重点显然在三、四线城市,尤其是县级市。四川、湖南、湖北等多地在政府工作报告中均表示要因城因地施策,重点解决三、四线城市尤其是县城房地产库存问题。

安徽在强调三、四线城市商品住房去库存的同时,还提出将采取有效办法消化商业地产库存。广东在2017年将提高去库存工作精准性,重点化解非商品住房库存。据了解,目前广东非商品住房库存问题,主要存在于早年制造业发展较快的中山、东莞、佛山等地,近年来电商的快速发展以及工厂搬迁等因素,造成工业厂房、商铺过剩。下一步,可以通过转型升级、优化产业结构等办法来解决。

各地去库存策略,多从支持居民自住需求、鼓励农民进城购房、培育住房租赁市场等方面入手。

河北提出将去库存与促进人口城镇化、棚户区改造和保障性住房建设结合起来,既要抑制投机,又要支持城镇居民改善性住房需求。

浙江鼓励农民进城购房,鼓励发展住房租赁市场,以确保商品房库存保持在合理区间。

河南表示,要坚持规划引导,有序发展房地产业,加快构建市场配置与政府保障、自助购买与市场租赁相结合的住房体系,支持机构化、规模化租赁企业发展。

安徽提出将去库存与新型城镇化建设结合起来,落实进城落户农民住房保障政策。

保民生

■构筑住房保障体系

■提高货币化安置率

■为租房提供更多保障

“保障房建设筹集5万套、竣工6万套,棚户区改造3.6万户,完成1.5万套自住型商品住房供地。”这是北京市政府工作报告中列出的2017年保障房建设目标。

“房子是用来住的”,无论是以稳市场为主,还是以去库存为重,各地2017年房地产工作目标都在继续强调住房保障的重要性,注重市场与保障并行的住房供应体系建设。

“自住房和公租房筹集目标是至少6000套,而今年仅自住房就提升至1.5万套”,“这些房子是为了住,不是为了炒。”陈刚参加丰台区代表团审议时介绍说。从今年开始,北京市将加大普通商品房的土地供应和市场供应,让大家买得起以居住属性为主的房子。

在建设之余,北京在购租并举住房制度的构建中,对在京租房将给予更多制度保障。1月13日,北京市两会政务咨询会上,该市住建委透露,2017年上半年,自住房租赁管理的相关政策有望出台,届时会有相应的交换、租赁平台上线。政策方向是尽量让自住房,包括过去的限价房都在保障房体系内循环,不再限制出租行为, 但要引导出租给保障对象,规范有序出租,发挥保障性房源的作用;同时给予政策上的优惠,例如将自住房租给公租房轮候家庭的,拟视同为公租房房源,可以享受免税政策。此外,2017年北京公租房的门槛将降低,会有更多符合条件的人群通过租赁或货币补偿在北京实现“居者有其屋”。

上海在2017年将完善“四位一体”住房保障体系,新增供应5万套各类保障性住房,完成48万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造、4.4万平方米郊区城镇旧区改造,实施300万平方米旧住房综合改造。

天津2017年将加大棚户区、老旧小区改造和保障性住房建设力度,建成保障性住房3万套,改造棚户区40万平方米,翻建修缮农村危房5000户。

近两年,棚户区改造在保障房体系中的作用日渐重要,各地2017年棚改工作目标中,大多强调了提高货币化安置比例。安徽棚户区改造工作今年新开工42万套、基本建成30万套,货币化安置率达到50%以上;除了棚改货币化安置,还将推行公租房货币化保障。青海将扩大棚改货币化安置比例和保障房以购代建规模,以货币补偿、政府搭桥居民自主购买商品住房和政府购买存量商品住房安置等多种方式,加快棚户区居民拆迁安置工作。

保障房体系建设中,货币化安置的方向实质上大大有助于去库存。棚户区改造需兴建大量的专用安置房,而转为货币化安置后,可通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民或者直接给予货币补偿的方式进行安置,一方面减少一部分新建房源,另一方面也可以消化一部分存量商品房。

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