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“剑”指私募基金 “意”在楼市调控

2017-02-22 10:15:00    来源: 中国国土资源报    作者:阎炎

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2月13日,中国证券投资基金业协会发布《私募资产管理计划备案管理规范第4号》(以下简称“4号文”),在北上广深、厦门、合肥等房价上涨过快的16个热点城市,对私募资管计划以银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等几种方式向普通住宅项目投资的,暂不予备案。

4号文一出,业界有人戏称,该哭的是受波及的私募基金,而房企2016年在这些城市赚得盆满钵满,不用担心资金链问题。单纯从数字上看,也就是仅从私募资金在房地产融资总盘子里占的份额看,断了这条私募向房地产“输血”的通路,断的是前者的生计,对后者而言,的确还到不了伤筋动骨的程度。

2016年,房地产开发企业到位资金14.42万亿元、房地产开发投资10.26万亿元,分别比上年增长15.2%和6.9%;同期,房地产企业包括私募债、公司债、中期票据在内的融资额,在同比大涨26%、刷新历史纪录的情况下,也只有约1.14万亿元,在开发投资中占了10%多一点。私募资金又只占了这1.14万亿元的一部分。在现阶段,我国房地产开发资金大部分还是来自银行贷款、个人按揭贷款、定金及预收款等。

然而,4号文虽“剑”指私募基金,“意”却在楼市调控。

文件所附的起草说明,开篇就强调“根据中央房地产市场调控协调小组的统一部署”;禁令没有“一刀切”,其锁定的实施范围,与进入国家统计局月度数据视线的15个热点城市基本重合,目的正在于分城施策、精准调控。

将这一禁令放在房地产行业融资渠道逐步收紧的大背景下考量,看得更为清晰。

近半年来,关乎房企“钱袋子”的相关部门陆续发力。去年8月,证监会要求房企不得通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于建设而不能用于拿地和偿还银行贷款;9月,上交所提高房企公司债发行门槛;11月,国家发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房企发行企业债券融资用于商业性房地产项目;2017年1月,银监会2017年全国银行业监督管理工作电视电话会议强调“分类实施房地产金融调控”。

在这一系列举动之后,暂停私募投资房地产,限定在16个热点城市,限定在商业住宅开发(各类保障房不在禁令范围内),其作为政策信号的意义,可能要大于在资金层面的实际影响:房地产行业的其他资金来源,比如银行业和保险业,对照这一政策方向,都将继续响应“房子是用来住的,不是用来炒的”号召,对回报率较高的热点城市商品房开发,持有更为审慎的态度。

果然,4号文发布没几天,又有消息称,多家国有银行集体冷落房地产融资需求:收紧房地产开发贷款,禁止“配资拿地”等夹层融资,暂缓存量信贷置换房贷;同时,多地收紧了个人住房贷款优惠。

值得留意的是,早在4号文出台前的1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,同期下调幅度达到了92%,已经是大跳水了。而同期中国指数研究院监测的10家品牌房企融资总额为1282.3亿元,较上月大幅下降34.61%。可见,金融系统整体上对房地产收紧资金口袋,已经在一定程度上影响了开发商的融资节奏。

不过,不应忽视的一点是,相对安全而收益较高的房地产领域,相比其他大多数行业,在当下对社会资本的吸引力是客观存在的,其中热点城市的商品住宅项目吸引力尤甚。4号文刚出没几天,网络上已经开始给私募基金支招,讨论各种绕道潜回房地产领域投资的可能路径。

在仍然相对宽松的货币大环境下,怎样疏堵结合,防止本已截住的高杠杆资金改头换面回流,应是2017年房地产调控的一道必答题。

■链接

什么是私募基金?

私募是相对于公募而言。私募基金是以非公开方式,面向特定投资者募集发售的基金。私募基金不得公开或者变相公开募集,不得向不特定对象宣传推介。其基本形态有两种,一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金,二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。我国的房地产私募基金绝大多数是契约型。

私募基金怎样投资房地产?

按照风险类型,国际上通常将私募房地产基金分为核心型、核心增进型、价值增进型和机会型4种类型。在我国,房地产私募基金主要是机会型。

机会型的基金参与房地产的开发过程,主要投向新开发的房地产项目,获取房地产开发的高收益,并承担相应的高风险,在房产最终开发完成并销售出去后,才能得到现金回报。相应地,其回报率在4种类型中也是最高的,目前普遍能达到16%以上。

谁是房地产私募基金的“玩家”?

当前以住宅为对象的房地产基金,除了具有金融机构背景,通常还具有房地产开发商的背景,主要功能在于为项目在信贷资金之外提供补充性资本供给。往往在项目不能获得较低利率银行贷款时,由基金承担综合融资工具,这意味着这类基金的独立性和专业性往往不足,也意味着对风险把控的要求较高,一般只热衷于热点城市的项目。

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