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棚改攻坚,让更多人住有所居

2017-03-08 09:43:00    来源: 中国国土资源报    作者:

【阅读提示】政府工作报告明确提出,今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

目前,我国城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。在棚改用地保障环节,国土资源部门进行了符合当地实际的实践探索,也将在实现“再完成棚户区住房改造600万套”的过程中发挥基础保障作用。

海 南

市场化运作,安居圆梦惠万家

本报记者 尹建军 谢 岛

海南省去年棚户区和农村危房改造超额完成中央下达的任务,全年实施各类棚户区改造5.01万户(套),开工改造农村危房3.98万户;今年,海南将改造建档立卡贫困户危房2.3万户,实施易地扶贫搬迁村5个。

引入社会资本,鼓励多种所有制企业承接

海南省鼓励市县政府通过发挥市场机制作用,把棚户区改造相关服务事项按照一定的方式和程序,交由具备条件的社会力量和事业单位承担,并由政府根据合同约定向其支付费用。该省鼓励多种所有制企业作为承接主体承接棚改任务,各市县原融资平台公司可通过市场化改制,建立现代企业制度,实现市场化运营,在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下,可以作为承接主体承接棚改任务。

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海口市上贤(沙亮)片区棚户区改造项目安置房。尹建军 摄

海口市坚持通过“补偿标准走市场,安置团购商品房,政府兜底保民生”的顶层设计,使棚改成为城市建设升级的有力抓手,真正下活了棚改“一盘棋”。尤其是海口市摸索出的“政府让利、企业微利、百姓得利”棚改新模式,改变了棚户区脏乱差的环境,带来了新社区的城市新气象,也使棚改成为海口今年固投的主要增长点之一。

为了实现“棚改促城市建设、棚改惠民生”的目标,海口市政府实施“三年棚改计划”:2016年~2018年,将陆续启动50余个棚户区(城中村)改造项目,总投资规模超过1000亿元,涉及改造土地面积2.7万亩,改造后可提供优质可出让土地约1.6万亩,为引入产业开发提供了用地保障。在此过程中,海口市从顶层设计入手最大限度地保障群众利益,调整原有征收补偿安置政策,提高货币化安置比例。该市将原征收补偿政策中需政府补贴的隐性成本,以及土地契税、土地增值税、营业税、企业所得税等安置房建设中的机会成本,通过增加土地补偿奖励标准权重等方式,直接转化为货币化补偿。

在棚改工作中,海口市采取市政府主导、直接利用国开行贷款融资改造模式进行棚户区(城中村)改造,主动与国开行等金融机构对接,拓宽融资渠道,充分利用政策性贷款,做好棚改资金保障。海口市还积极探索棚改项目新的融资模式,通过公开招商引进社会资本参与棚改,尝试采取政府与社会资本合作(PPP)的方式,更好地推动棚改项目建设实施。

多元化安置,一区一案、一片一策

今年三亚市将着力提升空间利用率,重点推进阳光海岸片区、南边海环河口等33个棚户区改造项目,被拆迁房屋建筑面积约1124万平方米,涉及人口约10万人。

三亚市已明晰空间结构优化策略:中心城区采取分层分片发展格局,滨海一线地带将“疏解腾退”,腾出土地空间,植入高附加值产业;中部地带,即市民聚集区域,将重点补充公共设施;北部片区,将着力打造新城,建设高水平城市生活区。

三亚市的改造模式采取由市政府统一组织,实行属地管理,各区政府作为征收主体,负责具体征收工作。土地实行净地出让,由市城投公司负责实施国有企业改造和零星危房改造;市住房和城乡建设局、财政局负责回购商品房作为棚户区改造房源。

对国有土地上的改造项目,三亚市坚持“一区一案”“一片一策”原则,严格按照市政府制定的征收补偿方案推进征收工作,被征收人选择产权调换的,按套内面积实行“征一还一”;被征收人选择货币安置的,按安置房屋的市场评估价值补偿。对集体土地上项目改造,以打违促进棚改征收工作。对本村(居委会)原住居民有土地承包经营权的,安置面积及补偿价格按照每户人均安置房面积60平方米和商业铺面10平方米(或公寓面积25平方米)进行安置,具体做法可根据村(居委会)实际情况,按市政府批准的征收补偿方案实行。改造后腾出的土地,按相关政策预留本村集体经济发展用地,确保居民的经济收入来源,剩余土地资源纳入政府储备。

如月川区棚改安置分货币补偿、就地安置两种,可任选其一。无需回迁安置自愿选择货币补偿的,每户按照“60+10”的标准(即户籍人口每人60平方米居住面积+10平方米商业面积)进行安置,将10平方米商业面积折算为25平方米居住面积,按人均85平方米房屋面积、每平方米1.5万元的标准进行货币补偿。对于一些特殊安置人员,按照“一证一户”的原则,参照三亚市限价商品房的价格,按照每户安置房面积120平方米、每平方米6400元的标准进行货币补偿。

安徽蚌埠

两级结合,国有开发企业参与棚改

本报记者 洪曙光

近年来,安徽省蚌埠市市委、市政府按照“政府主导、市场运作,科学规划、综合改造,以人为本、安置先行”的工作思路,全面启动实施棚户区改造及征迁拆违。据该市国土资源局局长张来凤介绍,目前共改造集中连片棚户区(城中村)246个、征收住宅1634万平方米,建设安置房1491万平方米,11.6万户已回迁安置。

异地与就地安置相结合

蚌埠市安置房用地分为异地集中安置和就地安置两种。集中安置方式是由区政府统一规划安排土地用于安置,土地以划拨方式供应给区政府国有独资公司。就地安置方式是将棚改项目用地通过招拍挂方式供应,安置房通过有偿回购方式由开发商负责建设。张来凤介绍,在用地供应上,蚌埠市主要采取安置房用地和拆迁完毕的棚改项目用地两种方式进行,做到应保尽保。

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蚌埠市晨阳滟澜山安置小区。洪曙光 摄

在异地集中安置的选址上,蚌埠市坚持“以人为本”的原则,尽量选择在交通便捷、公共服务设施配套的区域。如,胜利东路安置小区,紧靠龙子湖4A级风景区;戴湖桃李安置小区,紧挨高档商住小区和慕远学校;湖滨新区安置小区,在市政府对面;喜迎门和陶山安置小区,分列迎宾大道东西两侧;滨河西片区安置小区,紧临张公山公园。

棚改项目用地分类处置

拆迁完毕的棚改项目用地也分为两种情况处置:一是对于安置房采取异地集中安置的棚改项目用地,则不再代建安置房,以“净地”上市,土地评估价、土地规划条件等均按照净地设置,土地供应与其他上市宗地没有区分。二是对于安置房纳入出让的棚改项目用地中的,采取土地招拍挂方式,由开发企业根据规划设计要求代建安置房,对棚改居民实行有偿回购方式就地安置。蚌埠市规定,以回购方式建设安置房的,土地评估价为净地评估价。土地规划条件不单独区分安置房,由开发商整体规划、整体建设,根据土地出让时签订的安置房代建协议相关内容建设。同时,采取项目打捆模式,将亏损项目和优质地产项目捆绑,以丰补歉,统一平衡。

分级建立政府性投资开发公司

为确保棚户改造顺利进行,蚌埠市分级建立政府性投资开发公司。坚持“市区两级结合,开发企业参与”,市级层面成立市城投、城开、建开等3家国有开发公司,对棚户区地块先行收储,集中建设安置房,拆出的土地实行净地挂牌出让。

钓鱼台是蚌埠市最大的集中连片棚户区,涉及改造住宅24.5万平方米、2982户,由市城投公司作为实施主体出资改造。市城建公司负责建设喜迎门安置区,总用地568.5亩、总建筑面积100余万平方米、1万多套,该小区建成投入使用面积将达80万平方米。

同时,各区政府成立的7家保障性安居工程建设公司,通过公开招标共建设安置房296万平方米。淮上区采取“政府统建,先建后拆”模式,先后规划了9个安置小区,已建设安置房110万平方米,竣工交付90万平方米,基本做到了以房等人。

开展“模拟补偿安置”引导

拆迁进度的快慢直接影响棚户区改造的进度。蚌埠市通过先行评估、对棚改住户进行“模拟补偿安置”引导、成立征迁拆违法律服务律师团、建立征迁拆违公议制度、重构房屋征收管理模式等办法,把征收工作做细、做透。与此同时,在全省率先出台《国有土地上房屋征收补偿办法》,对征收货币补偿基准价格、产权调换差价、最低安置房套型面积以及临时安置补助费等征收补偿、补助标准进行了上调,让群众得到最大实惠。

该市还根据棚改家庭的不同经济条件,设计了多种安置房产权类型:对经济条件好的,实行“拆一还一”,就近靠档,扩购优惠,拥有房屋完全产权;对经济条件较差的,采取产权后置制,安置房先租后买;对特困家庭,实行安置房共有产权,或者配租廉租房。此外,该市完善城中村征地补偿标准,结合被拆迁房屋面积和家庭人口数,按照人均45平方米确定产权调换安置面积;各类征地补偿款70%直接补偿给被征地农民;针对高层小户型安置房公摊面积大的实际问题,实行面积贴补,最大限度保障群众利益。

蚌埠市还明确规定:当年土地出让金净收益的10%、财政公共预算安排、住房公积金的增值收益结余部分用于保障房建设。对土地附加值低,没有商业开发价值,不具备市场化运作条件的棚户区改造项目,由政府操盘兜底,直接进行投资改造。

云 南

差别化管理,为棚改用地“降成本”

本报记者 郭岸英

云南省将于2018年底全面完成国家下达全省棚户区改造计划18万套的任务,供地环节如何有力保障?

近年来,云南省棚户区改造等保障房建设力度不断加大,保障性住房用地的落实是全省土地综合利用管理的重中之重。云南省国土资源厅先后与发改、住建、财政等部门多次沟通协商,出台了一系列政策,使棚户区改造用地环节得到有力保障:计划指标实行单列,并做到简化程序、优先供应、应保尽保,采取绿色通道办理;经济适用住房、廉租住房和棚户区改造项目建设用地,实行无偿划拨和协议出让、租赁等有偿方式进行;棚户区改造规模较大的安置小区,需要配套的商业、服务业等经营性设施用地,根据有关规定先行编制规划实施方案,进一步明确商业、服务业等经营性设施用地和住宅安置用地的面积,对商业、服务业等经营性设施用地以招标、拍卖、挂牌方式供地;对棚户区改造等保障性安居工程的新增建设用地,免征新增建设用地使用费、征地管理费;供地以有偿方式出让的,不计提土地出让平均纯收益、农业土地开发资金、土地收益基金、廉租住房保障资金、被征地农民养老保障风险准备金以及该省规定在土地出让金中计提的其他各项资金;原土地使用权人利用原划拨土地进行棚户区改造,符合规划的,以协议方式补办出让手续。

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昆明市滨江俊园棚户区改造成果。郭岸英 摄   

近3年,云南省厅按照省政府下达的棚户区改造等保障性安居工程建设任务,注重发挥市场配置的决定性作用和土地出让行为的刚性约束,强化廉政风险防范,为棚户区改造等安居工程建设提供用地保障31061亩。同时,积极推进棚户区改造的用地保障和省级联动会审等工作,完成全省2013年~2017年棚户区改造用地融资前期工作,涉及项目41个,用地计划3万亩。据省厅最新资料显示,2016年国家下达全省棚户区改造任务为18万余套用地计划7000亩,截至去年9月30日,全省已超额完成土地供应任务,落实棚户区改造项目土地供应9268亩。

记者在昆明市北市区棚户区改造项目“国福现代城”建设现场走访时,项目负责人邱建华介绍说,该棚户区改造项目一期工程早在2年前就已经按时完成300多户城中村村民搬迁入住工作,二期工程将于年底竣工验收,到时有1500多套房源可供棚户区改造对象选择。

云南省厅土地利用处负责人表示,下一步,将重点加强与住建部门工作联动,着力加强供给侧结构性改革,加强棚户区改造项目、人地挂钩等用地政策研究,一方面加快消除当前大量的批而未供土地,另一方面积极探索化解建设用地规划规模指标不足、占补平衡无法落实等突出问题的新途径。研究土地出让收入计提资金的差别化管理政策,以减轻地方政府盘活闲置、存量土地的资金压力,降低企业利用闲置、存量土地开发建设的土地成本,积极促进项目落地开发,促成“降成本”相关目标实现。

湖 北

助力“去库存”,棚改安置住房稳落地

本报记者 胡志喜 通 讯 员 杨文森

胡志喜

通 讯 员 杨文森

湖北省始终将棚户区改造列为重大民生工程,将保障性住房用地需求纳入到下达各地的土地利用计划内,确保棚户区改造安置住房落地。

以宜昌市为例,该市国土资源局将棚户区改造项目优先纳入年度土地收储计划和土地供应计划,确保应收尽收,应供尽供。2015年以来,市城区土地收储棚改项目8宗1294.44亩,涉及伍家岗中央商务区、环南片区、夷陵广场旁宜昌商场片区等重点棚改项目。

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随州市涢水南片还建房。胡志喜 摄

同时,作为中央商务区和环南片区2个最大棚户区改造项目的业主,市土地储备中心直接牵头组织制定了2个项目的土地收储和房屋征收补偿方案,直接收储项目区范围内单位13家,土地523亩,配合伍家、西陵区政府拆迁住宅2000余户,完成了裕宏纺织、印染厂、共前村码头等土地收储交地工作和互盈纺织、富艺制衣、一针厂等企业的收储工作。

2016年,该市已启动合益路棚改项目、伍家再生资源项目、北门再生资源项目、松林路西区等4个土地收储的棚改项目,面积总计283.25亩。

宜昌局通过建立棚改安置项目审批绿色通道,将建设项目用地预审、划拨供地、协议出让审批权限委托下放城区分局,减少了审批环节,提高了办事效率。2014年以来,根据各区政府安置房建设主体的申请,已为平湖半岛拆迁安置房、怡馨小区、民佳家园、平湖馨苑三期、和塘悦舍等拆迁安置房项目划拨和协议出让供地373.97亩;为至喜大桥安置房项目、环南片区安置房项目招拍挂供地182.83亩,有效地保障了城区重点项目征迁安置工作的实施。

针对部分地区房地产“去库存”任务重的实际,湖北省在吸引农民进城购房、出台金融优惠政策、打通棚户区改造与商品房的通道、实现棚改货币化安置等方面采取措施,集中发力消化库存,稳定房地产市场。省国土资源厅还与省住建厅联合行文,多渠道统筹保障性安居工程建设,明确尚未开工的房地产项目用地可以通过转变用途、调整规划建设条件,用于棚改安置房和公租房建设;在建、已建商品住房可以作为棚改安置房和公租房房源。

荆州市以棚改为契机,大力推行货币化安置,有效化解了房地产库存。去年荆州中心城区有40个棚改项目,其中24个实行货币化安置,催生了购房刚需。与此同时,荆州还出台政策鼓励农民进城买房,由财政给予每平方米200元补贴。“农民安家贷”累计投放贷款12.5亿元,降低了农民进城购房门槛。去年,宜昌市也通过货币化安置“去库存”商品房6000余套,占到了去年商品房销量的1/3。

这些举措促进了政府、企业、居民三方的互动,既让棚户区居民幸福安居,又消化了商品房库存。

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