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抑制炒作,回归居住

2017-03-20 09:25:46    来源: 中国国土资源报    作者:孙国瑞

【阅读提示】继中央财经领导小组第十五次会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”之后,今年政府工作报告再次重申了房子的“居住定位”。在当前的房地产形势下,如何实现这一目标任务?本报记者采访了相关专家。

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资料图

在中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来,落实住房“居住定位”须建立包括市场机制和政府机制在内的房地产调控长效机制。其中,市场机制包括市场主体间的竞争、价格、供求、风险等机制,以及市场主体内在的激励与约束机制;政府机制包括政府对市场经济的、行政的和法律的调节、调控、监管、保护和干预等机制,以及政府内部的运行、激励和约束机制。完善市场机制总体上有助于市场趋向一般均衡,实现利润平均以及效率与公平兼顾,但市场机制在某些领域存在失灵、失衡的现象。政府机制可以弥补市场机制的失灵,但如若政府机制扭曲将加剧市场的严重失衡。

完善市场调节机制

构建多层次住房体系

当前住房体系当中存在商品房体系过度,保障房体系不足;新建房体系过度,老旧房体系不足;买卖房体系过度,租赁房体系不足等问题。对此,倪鹏飞认为,可以按照两种划分方式健全住房体系:

从资源配置手段来分,可以构建两种住房体系:以市场为主、能满足多层次需求的住房体系,以及以政府为主提供基本保障的住房体系。具体可再分为:市场调节、政府限制的乐居住房,市场调节、政府支持的康居住房,市场参与调节、政府有限保障的安居住房和政府完全保障的廉居住房等4个体系。

从产权形式来分,可以构建3种住房体系:建立所有权和使用权一体的住房体系,家庭通过购地、自建、合建、借贷、购买等途径拥有使用权和所有权;建立所有权与使用权分离的住房体系,家庭通过租赁住房,只拥有一定期限的使用权而不拥有所有权的租房体系;建立先租后买或半租半买的住房体系。

健全多元化住房制度

在住房制度领域,倪鹏飞建议首先要建立个人、家庭、法人,公有和共有等“多元所有”的产权保护制度,完善承租者权益保护制度,构建多样化租购住房的保护机制。

其次,建立充分竞争、租售均衡的需求机制。一方面,完善二手房交易和租赁市场制度,打通新房与旧房、出租与出售、商品与保障的供应市场体系,形成租售并举的“阶梯消费、过滤使用”机制。另一方面,完善商品房和保障房承租人优先购买的制度,形成“租售并举、先租后买”机制。

再次,完善多元竞争、租售均衡的供给机制。建立政府、集体组织、个人、公私企业和住房合作社等主体多元经营制度,形成竞争性开发经营机制。同时,建立开发、租赁、经纪与金融服务等混业经营制度,逐步建立现房销售制度,提高房地产企业自有资金比例,形成出售与持有均衡机制。

最后,建立收入补贴与租售价格联动机制。改革工资制度,明确规定工资构成包括住房工资,建立住房工资随房价自动上涨的制度;改革补贴制度,建立保障房租售补贴与租售价格同涨制度。

改革土地供给有关制度

倪鹏飞建议探索逐步建立农村集体建设用地使用权入市制度,形成一级市场有效竞争机制。同时,改革土地指标计划供应制度,建立城镇建设用地总量增减与人口总量增减挂钩的供求机制。建立城镇土地价值第三方评估制度,完善土地拍卖相关配套制度,细化和硬化拍卖双方的资金自有、后续开发等条件,形成市场价自动向评估价收拢的定价机制。此外,抑制地方政府“炒地”,应建立收益分配约束机制。

为了避免房地产资金趋“炒”避“住”,倪鹏飞认为,要完善金融机构的公司治理体系,形成基于当前收益与未来风险权衡,平衡资金在房地产领域和其他领域的配置,形成金融机构趋“住”避“炒”的激励约束机制。同时,要完善多层次的资本市场体系,创造多元化的投资渠道和多样化的投资工具,形成多样化资产的充分竞争机制。

优化行政调控机制

实施炒房重税制度

当前,既缺乏抑制涉及“炒”房各环节合理的征税制度,又缺乏支持涉及“住”房各环节规范的减免制度。

对此,倪鹏飞建议有必要建立规范的中低收入保障房和中等收入普通商品房的用地、开发、借贷、交易、消费等环节的税费优惠制度,形成支持“住”的税收正向调节机制。同时,建立起征点和差别税率合理的房产税制度,率先在房价上涨过快的城市开征房产税。此外,建立根据持有时间长短,累进征收相关交易税制度,形成抑制“炒”的税收调节机制。

建立公共财政新体制

低收入城镇居民的住房保障等需要财政补贴,而城市化带来的人口空间转移,要求公共需求与之匹配。但目前财政体制导致住房等公共财政投入总体不足,新老市民不均,不同空间不等,导致三四线城市供给过剩,一二线城市供给不足。

下一步,倪鹏飞建议要形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩,与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制。完善包括城镇新市民的租购住房财政补贴制度。同时建立中央向城市提供保障性住房转移支付规模与城市接纳新市民规模正挂钩制度,形成基础设施和公共服务城市间均等化机制。

此外,要调整中央与地方财权事权关系,实行基础教育等全国统筹,提高住房保障等中央支出比重,将未来房产税收纳入地方收入,增加地方在增值税和所得税上分成比例,建立纵向政府间财权与事权相匹配的机制。

健全市场管理制度

住房市场、金融市场、土地市场都不离开政府的监管。倪鹏飞强调,要健全土地、金融与住房市场监管体系,形成各级政府部门间相互协同与相互制衡的市场监管机制。

同时,完善政府部门对全国城市住房的投资、开发、金融、租售、土地、宏观经济等跟踪与预测,形成各级政府部门间协同联动的市场调控机制。此外,建立完备的行政责权体系和相关制度,形成横向部门间协调配合,上下政府间令行禁止的约束激励机制。

构建法律保障机制

“要让一些关键制度法律化,通过制定和修改法律,形成严谨、规范与有强制性的法律机制,调节利益、管理市场、保护权益。”倪鹏飞建议,制定并实施房产税收法和住房保障法,将财税调节法制化;制定并实施住房法和住房租赁法,修改《城市房地产管理法》,保护居民与法人依法建房、租房、购房权益,尤其保护租房相关各方的权益,形成法律保障机制。

此外,倪鹏飞还建议借鉴德国经验修改《刑法》相关法律条款,明确界定炒房和炒地的程度,根据其程度确定违法或犯罪程度,分别给予罚款或者判刑,形成法律惩戒机制。

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构建调控长效机制

遵循五项原则

房地产发展有其自身规律,我国不同的区域在人口规模、收入水平、资源环境、发展趋势等方面千差万别。倪鹏飞认为,构建房地产调控长效机制既要符合国情,又要尊重经济发展的客观规律,以下几个原则缺一不可:

统一与差别的统筹兼顾。住房的制度框架和政策框架保持全国统一,住房的具体制度、政策和标准保持差异性。

政府与市场的动态结合。不同条件和发展阶段,市场机制与政府机制的相互补充和相互结合方式不同;随着条件变化和市场发展,市场机制与政府机制的相互补充和相互结合也要动态变化。

租房与购房的衔接并举。同时完善租与售的市场调节和政府调节机制,着力完善缺失更多的租赁市场与政府调节机制。

问题与目标的导向统一。将解决当前让房子回归“居住定位”,作为出发点,将实现长远的“住有所居”作为落脚点,实现两者导向统一。

稳定与改革的关系一致。在加快机制建设的同时,确保市场不出现大起大落。这要求把握好机制建设的力度、秩序、节奏、时机和平衡,最大限度地减少两者相害,增加两者相利。

把握三大机制

关于房地产调控长效机制如何构建的问题,倪鹏飞认为要把握好三大机制:

建立运行机制。作好顶层设计,明确阶段目标,完善组织架构,分解总体任务,落实主体责任。

建立激励机制。实行提前和完成任务奖励制度。允许并让先行先试的部门、地区和单位先得和多得收益。比如:房产税开征取代行政限购,调整中央与地方税收分成比例等。

建立倒逼和约束机制。建立责任状制度,实行任务倒逼,形成失职惩罚机制。建立问题严重者先行制度和问题倒逼机制,采取倒计时制度,要求相关区域和部门在规定时间内完成任务等。

“三步走”路线图

在倪鹏飞看来,房地产调控长效机制的构建须要“三步走”:

第一步,在条件成熟的关键领域,重点完善政府机制。尽快在房价上涨过快的一二线试点开征房产税,抑制炒房的动力,加快健全三大金融机构的协同监管机制,破除炒房的资金条件。完善政府对住房交易与土地交易的监管机制,及时精确打击蓄意炒作,确保市场稳定。同时,尽快构建人地挂钩的机制,增加热点城市土地供应指标,减少库存较多城市的土地供应指标,创造支持“住”的条件。此外,建立租售租购均衡化机制,创造租售并举的条件。

第二步,在基本而重要的领域,重点完善市场机制。抓紧建立住房、土地和金融的市场充分竞争、供求平衡、市场定价等一系列调节机制。同时,加快启动构建公共财政新体制。

第三步,在基础而长期的领域,重点建立法律机制。加快住房法、住房保障法、房地产税法等的制定以及《城市房地产管理法》的修改。

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