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2017年博鳌亚洲论坛房地产话题综述

2017-04-05 09:20:36    来源: 中国国土资源报    作者:尹建军

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3月26日,博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌落幕。今年年会期间,房地产调控再度成为论坛关注的热点话题。

本届论坛特别为房地产话题设置了分论坛,主题为“楼市泡沫:中国会例外吗”。参与分论坛讨论的专家形成的共识是,楼市调控应引导房子回归房地产的本质,即以居住属性为主的生活必需品;为此,楼市调控应从加大土地供应、税制改革、建立长效机制等多个方向发力。

调控不应

只瞄准价格

房地产分论坛是本届博鳌论坛最后开场的一个分论坛。今年3月以来,已有近20个城市相继推出房地产调控政策,专家的讨论大多围绕平抑房价和分城施策展开。

“房价高或者低,不是本质问题,调控不应把着眼点放在价格上”,国家金融与发展实验室理事长李扬认为,调控应回归房地产的本质,房子是人们生活的必需品,而不是其他。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦则将一线城市房价过快上涨的症结,归结为城市化进程中的供求关系失衡。他认为,破解问题的关键在于供给侧土地制度改革。他分析称,一线城市近年来土地供给量,与城市飞速发展的速度相比已经落后了,住宅用地占每年供地面积的比重大多在30%以下,而发达国家的大城市这一比例最少在40%以上。如果一线城市和部分热点二线城市土地供给弹性大一些,有助于稳定房价。

齐鲁资管首席经济学家李迅雷发言称,左右房价的是两个“流”,一是人口流,一个货币流。目前我国流动人口数量减少,根据相关统计数据,流动人口在2015年和2016年分别减少了约500万和200万。据此,他分析认为,货币增速和人口流都有所下降后,我国房价可能在2020年左右出现真正的拐点。

根本之策是

建立长效机制

在今年博鳌论坛的房地产分论坛上,多位专家对房地产长效机制发表了看法。

对于当前多地发布的限制性调控政策,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示,限购限贷客观上能对市场起到一定的降温作用。但是,如果不从根本上建立房地产市场平稳健康发展长效机制,很可能会陷入“房价上涨—政府限购—需求不足—鼓励购房”的怪圈中。

李扬则建议,楼市调控长远来看,可以从多方面入手联合施策:一是确立城镇化步调和土地供应之间的关系;二是扩大租房市场,居民解决住房问题逐渐转为以“租”为主;三是控制土地价格在房价中的比重;四是调控房地产领域的税费。李扬提出,“加税必须先减税”,如果征收房地产税,应该要先整顿此前不合理的税费,而且与调控一城一策的方向一致,房地产税今后应是一个地方税。

央行行长周小川在博鳌亚洲论坛上表示,货币政策经过多年量化宽松(QE),在全球范围内已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松。在房地产分论坛上,有专家认为,要化解房地产市场风险,除了提高土地供给,必须降低购房杠杆率并且发挥好住房公积金的作用。

“一个国家房地产的价格与经济发展水平、市场化程度,特别是个人收入水平息息相关”,只看这些影响因素,我国部分城市的房价本不该涨得这么快,中国人民大学副校长吴晓求分析称,房价上涨过快,与我国广义货币(M2)存量过高直接相关。因此他认为,控制我国房价现阶段最有效的办法是降低个人购房的杠杆率。

对于房地产长效机制的构建,贾康还提出,重庆地票制度的经验值得继续探索:在基本农田占补平衡的前提下,让远离城乡接合部的群众共享改革开放成果的同时,从容有序地可持续供地,同时解决了中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。

房地产税

审慎考虑执行细节

在这场分论坛上,多位专家针对房地税表达了观点。

清华大学苏世民书院院长李稻葵认为,房地产税不是用来解决房价问题的。他分析称,一线城市房价很难下降,主要还是供给不足问题。

吴晓求则认为,只要第一套房不征,房地产税就可平稳开征。他说,首套房满足的是人们的生活所需,是必需品,不应当征收房地产税。他还建议第二套税率放低,比如1%,“第三套征10%问题也不大,因为有第三套房子的人很少。”

贾康对吴晓求提出的阶梯税率表示赞同。他认为,房地产长效机制的形成过程中,基础性制度建设是最关键的问题,而房地产税应是起支撑性作用的基础性制度之一。我国应该积极借鉴美国、欧洲、日本还有部分发展中国家的经验,在住房保有环节从无到有地形成房地产税、财产税或者不动产税征收制度。

不过,与第一套房免征相比,在技术层面他更倾向于按照人均面积征收房地产税,他说制定房地产税的执行方案时,应当审慎考虑每一个细节,如果第一套房不征,可能会激发“离婚潮”。

贾康分析认为,除了房地产税,房地产基础性制度还应包括富于弹性的土地供给制度、住房双轨统筹和合理的投融资制度。他说,政府要牵头提供有序供给,把低收入阶层住房问题的解决放在公租房和公有产权房的平台上,让他们住有所居,不必涌入商品房的低端市场参与竞争;还应由政府牵头,调动社会资本一起提供住宅和宜居城市所需的基础设施。

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