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北京:精准打击投机 市场全面降温

2017-04-27 10:13:00    来源: 中国国土资源报    作者:周楚军 段金平

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4月23日,北京市西六环外的某商业办公项目售楼处已是门可罗雀。销售人员告诉记者,实行调控政策以来,有关部门经常来检查,宣传造势、看样板房等可能涉及违规的活动早就停了,原来有购买意向的客户也都不见了。

3月17日以来,在认房认贷、严查学区房、“商改住”限购等10余项政策共同构筑的史上最严“大招”之下,北京楼市成交量已大幅回落:该市住建委的数据显示,4月上半月北京二手房网签8000余套,环比3月下半月下降5成。同时,该市第一季度1万套自住房入市,未来5年还将计划完成25万套自住房供地。

短期内的成交量下跌和中长期的刚需项目供应预期,将为北京的房地产市场带来怎样的变化呢?

楼市成交应声回落

在刚刚结束的北京春季房展会上,已经看不到商办类物业的踪影了。

“3·17新政”后的一个多月里,“商改住”项目可能是受政策影响最大的。按照北京市3月26日发布的“商改住”限购政策,该市新建商办项目今后只能向企事业单位和社会组织销售;个人购买二手“商改住”也需要满足严格限定的条件。

如此,“商改住”市场一夜入冬,成交已近冰封。根据中原地产的统计,2016年1月到2017年3月限购政策发布前夕,北京楼市成交的房产中,“商改住”项目占比约54.7%。而3月27日~4月17日,签约数仅约800套,跌幅超过9成。

住宅市场成交也很冷清。二手住宅首当其冲,市场降温幅度较大,链家研究院发布的报告认为,“新政”后的一个月,北京市二手房整体成交量下滑74.9%,近三成的小区没有成交。近两年一向稀缺的新建住宅,成交量也有所下降。根据伟业我爱我家的数据,4月上半月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签1000余套,环比3月下半月下降3成多,同比去年4月上半月下降逾5成。

面对交易冷清的行情,已有部分着急出手的业主下调二手房报价。“现在下调报价的主要是正在换房的业主,房子卖不出去就凑不够首付,”一家门店的中介经纪人对记者说,“大户型总价高,又更依赖贷款,更有降价的意图。”例如,海淀区百旺茉莉园小区新近成交的一套住宅,是在4天内降价75万元后才售出的。

以需求为导向供地

对于2016年北京楼市的上行行情,业内的共识一直是想从根本上改变市场预期,就要改善供需不平衡的矛盾,要更多地满足工薪家庭的置业需求。在供给端,北京市也正在向这个方向努力。

根据北京市4月初发布的供地计划,未来该市自住房、中小户型商品房用地供应比重将明显增加。北京市明确,今年5年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。其中,自住型商品房计划供地1020公顷,约占住宅供地计划的1/6;普通商品住房计划供地2450公顷,占比近五成。

北京市规划国土委相关负责人公开表示,供地计划编制将坚持需求导向、以需定供,以稳定预期,促进房地产市场健康平稳发展。土地供应以需求为导向,按人口来定需求,这对房地产市场的投机行为将是一个不小的打击。

此外,在这轮楼市调控中,针对“新北京人”(稳定就业的非京籍无房家庭)开展公租房、自住房的专项分配试点引人注目。北京市将在公租房、自住房部分项目中安排30%的房源,面向长期稳定就业的新北京人分配。在大幅增加自住房和公租房供应总量的背景下,安排30%的房源供给“新北京人”,对平抑房价预期无疑将产生重要作用。

北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津在接受记者采访时分析称,这一轮调控,是限购、调节金融杠杆、整治中介机构多管齐下,与以往的调控相比,特别之处一是力度空前,二是针对性强,先是对“商改住”项目实施严格的限购措施,后又对“过道房”“车库房”等学区房乱相予以整治,又进一步提出严禁科研、文化、旅游等6类项目变为居住用途。在市场全面降温之后,如果后续供给能有效投放,北京房地产市场的供需形势有望得到改变。

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