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盘活闲置地 基层有“五盼”

2017-05-11 10:58:03    来源:    作者:李现文

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4月10日,山东省副省长王书坚在全省全域土地督察通报问题整改暨开展闲置低效用地盘活利用专项行动电视会议上披露,在2016年度全国土地供应、供后开发利用情况通报中,山东省涉嫌闲置土地总面积和闲置房地产土地面积均居全国首位。记者从山东省国土资源厅土地利用处了解到,日前,山东省政府办公厅信息调研室组织济南、淄博、枣庄、济宁、临沂、聊城六市,就当前闲置低效用地盘活利用情况进行了调研。调研结果显示,上述六市近年来有效盘活存量建设用地,缓解土地供需紧张局面取得明显成效,但同时对盘活利用闲置低效用地也有“五盼”。

一盼:闲置土地认定更明晰

临沂、淄博、枣庄市反映,目前,我国闲置用地的认定依据主要是国土资源部《闲置土地处置办法》,但在实践认定过程中仍然存在很多难题。根据目前国家对低效用地的认定标准,一般认为企业低效用地指布局散乱、利用粗放、产出效益低、用途不合理的存量工业用地,但企业的产出效益、亩均产值和税收等受行业类型和市场影响波动较大,难以据此认定。

《闲置土地处置办法》第二条规定:已动工开发但开发建设用地面积占应动土开发建设用地面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。对此,基层反映在实际工作中对已动工、应动工开发建设面积的计算方法不明晰,没有说明应按占地面积还是建筑面积计算;对已投资额也缺少具体的认定标准,如有些企业或个人虽没有直接投资土地开发建设,但投资内容与土地开发存在关联,在实际认定中是否将该部分投资计算在内,也令基层无所适从。

因此,基层建议进一步细化低效闲置用地认定标准和具体计算公式,对目前执行的闲置土地认定政策中模糊的地方进一步明晰,防止产生争议。

二盼:闲置土地盘活有法可依

济南、济宁、聊城、临沂市反映,现有的闲置土地处置依据层级较低、效力较差。《闲置土地处置办法》属部门规章,在具体处理闲置土地时,法院判决仅将其作为参照,与《物权法》等法律法规不一致时,往往依照法律进行判决,导致很多闲置土地无法处置。

在上述情况下,倘若政府强行依据《闲置土地处置办法》进行处置,可能侵犯相关企业的合法权益。比如临沂金升源进出口有限公司有一块面积27.645亩的空闲地,交通位置便利。该地块被平邑县人民法院依法查封后,既不能用于企业自身改造提升,也无法置换流转,至今院内杂草丛生,无法开发利用。

因此,基层建议进一步制定并完善土地管理相关的法律法规,使盘活利用土地有法可依。同时,推行诚信档案制度,对于未按要求提交开工申报、未按合同约定开竣工、不及时缴纳土地出让金的、造成土地闲置的,列入市级诚信档案,定期将合同履约情况、闲置土地情况等内容抄送人民银行等监管部门,提高对违规、违约用地行为的综合防控能力。

三盼:尽快出台具体操作细则

临沂市反映,按照《山东省人民政府办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》(鲁政办发〔2013〕36号)的规定:“通过协商收回、鼓励流转、协议置换、合作经营、自行开发等多种形式,积极稳妥地推进低效利用建设用地的二次开发利用。由政府收回、收购的,依法给予原土地使用权人一定补偿。”但在实际操作中,政府协商收回低效用地缺乏操作性强的实施细则,协商收回的具体流程不明确,缺少相关协议的规范样本,对原土地使用权人的补偿数额也难以界定,导致政企双方没达成一致意见,土地无法收回。例如:费县中联混凝土有限公司由于企业用地容积率达不到合同约定标准,被认定为低效土地,而当地政府欲与企业协商收回土地却十分困难。

因此,基层建议为低效用地处置提供完善的政策支撑,如明确处置主体,细化住建、规划、发改等部门职责,就改造补偿安置、开发资金筹措、收益分成方式等制定相关政策和实施细则。

四盼:简化闲置土地处置流程

济南、枣庄市反映,《闲置土地处置办法》规定了闲置土地调查、认定、听证、处置、复议、诉讼等较为完善的处置流程,但过于复杂,导致处置周期长。特别是涉及无偿收回的土地,受到责任认定、银行抵押、法院查封、二次转让以及《物权法》的约束,往往形成诉讼,时间拖得较长,处置效果不理想。

济南市按上述流程处置的两宗闲置地,至今已逾一年半的时间还未处置完毕。因此,基层建议进一步简化闲置土地流程,缩短处置周期,提高处置效率。

五盼:加大闲置土地持有成本

临沂、枣庄市反映,目前土地流转成本高、保有成本低,导致土地拥有者处置积极性较低。企业持有土地需缴纳的土地税赋主要是土地使用税,税率低、覆盖面小,持有成本较低,难以起到倒逼闲置低效用地主动退出的作用。而在土地交易过程中,土地转让需要缴纳土地增值税、营业税、契税、附加税等高额税赋,加之缺少流转场所,流转程序复杂、方式不灵活,导致土地持有人宁愿持有土地,也不愿意通过出租、转让、抵押等方式处置土地资产。

费县国土资源局反映,目前企业土地用地成本较高,若企业想正式取得土地使用权,每亩土地仅建设用地指标费就需缴纳15万元,对处于发展阶段的中小企业来说是笔不小的负担。而租赁土地,每年每亩只需缴纳土地使用税5万元、土地流转费1000元,远低于持有土地的费用。

因此,基层建议开展以地控税、以税节地行动,适当提高土地使用税税率,加大土地保有成本。同时,适当降低土地交易税费,鼓励土地交易,引导空闲土地有序腾退。

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