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长效机制渐成,房地产市场走向何处

2017-05-19 11:11:00    来源: 中国国土资源报    作者:成立

■宏观经济正在走向小周期复苏,这就为我们全面探索和构建房地产长效调控机制提供了难得的机会窗口。

■市场上的需求已全线收缩,再加上土地供给“因城施策”政策的出台和对房地产长效机制的预期渐趋明朗,房地产将转而长期处于平稳理性增长和差异化发展的新常态。

■未来房地产供给侧改革的重心,可能将放在优化房地产结构和增加有效供给上,长期缺位的住房租赁市场将成为发展重点。

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4月25日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,从供给侧结构性改革、经济结构战略调整、防范金融风险和稳定楼市发展等方面确立未来发展基调,明确提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。此前,去年12月中央经济工作会议的表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”;2017年政府工作报告提出“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

从“加快研究”到“加快建立和完善”,再到如今的“加快形成”,房地产长效机制正在从思路转化为现实。

多重因素驱动下的“必选题”

加快建立和完善房地产长效机制的背后,有城镇化减速提质、房地产深层次矛盾显露和宏观经济企稳回升等多重因素在驱动。

城镇化处于减速提质新阶段。根据国际上普遍认同的“纳瑟姆曲线”,城镇化率处于30%~70%之间时是城镇化加速发展阶段。2016年,我国的城镇化率已经达到57.35%,可能不到2030年就会达到纳瑟姆曲线第二个拐点(城镇化率达到70%)。在这一过程中,经济发展势头将逐渐进入平缓的成熟阶段。

城镇化从“数量增长和规模扩张”为主,向“质量提高、效益提升和功能完善”转变,各级城市,尤其是中小城市本质上需要的是以可持续的优质产业而不是可炒作的房地产吸引人口流入。为此,《十三五规划纲要》提出“加快农业转移人口市民化”和“加快发展中小城市和特色镇”,各地以培育产业为核心的特色小镇建设已经铺开。“以人为本”“产城融合”的新型城镇化道路,需要一套维护房地产市场健康稳定发展的长效机制予以配合。

房地产深层次矛盾显露。表面上看,房地产行业的突出问题是房价增长过快,超过普通居民的可承受能力。而深层次的原因是住房供应结构的不合理和公共服务资源分配的不均衡。

一方面,我国最初的住房制度改革起于拉动内需应对亚洲金融危机,一度忽视了保障性住房的供应,住房供应结构与城市居民收入结构错位。尽管近年来在着力补上这块短板,历史的欠账却难以在短期内抹平。

另一方面,长期以行政资源引导公共服务资源配置,优质教育资源、医疗资源和基础设施在大城市高度集中,再加上户籍制度的约束、社会保障制度不完善、投资渠道的匮乏,对商品房所有权的追逐成为绝大多数家庭对冲未来不确定性预期的主要方式。

在这种情形下,限购、限售等行政性的调控措施虽有助于房地产市场短期降温,终究只是治标之策。如果不趁着调控给出的“喘息”时间尽快推出促进房地产平稳健康发展的长效机制,在根本上有效削弱房地产对市场流动性的虹吸效应,房地产市场一旦再起高热,对我国经济新旧动能接续转换和经济结构转型升级都将产生不利影响。

宏观经济企稳回升,构建房地产长效机制的机会窗口显现。房地产行业产业链长、关联效应范围广,在经济下行周期里大幅度改革的掣肘较多。随着2016年积极的财政政策和稳健的货币政策持续发力,供给侧改革成效逐渐显现,今年以来,我国宏观经济整体呈现企稳回升势头。第一季度,全国GDP同比增长6.9%,实现自2015年第四季度以来的最高季度增速,也高于6.5%左右的今年全年经济增长目标;全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%,同比增长1.0个百分点,比上年全年加快0.8个百分点;社会消费品零售总额85823亿元,同比增长10.0%,消费对经济增长贡献达到77.2%;全国商品房待售面积6.88亿平方米,比2月末减少1745万平方米。

总体来看,宏观经济正在从长达6年的低落走向小周期复苏,这就为我们在金融、土地、财税、投资、立法等方面全面探索和构建房地产长效调控机制提供了难得的机会窗口。

以供给侧改革实现理性稳态增长

在房地产长效机制的构建过程中,房地产市场将呈现出一些新动向。

限购、限贷等行政调控措施将在房地产长效机制形成前长期持续。在过去10多年里,基于稳增长和控房价的目标,我国用货币、信贷、税费、土地等多种政策工具对房地产市场进行过调控。其中,限购、限贷等行政直接干预的措施效果在短期内更为明显。然而,每轮限制性的措施解除后,都会有一波房价反弹。一方面是因为城镇化快速推进、房地产整体处于上升周期;另一方面,以“一刀切”的宏观政策工具影响微观市场变量,以期促使市场机制自我修复,效果是有限的。

从2016年9月至今,全国近50个城市出台了版本不同的限购政策,大有“八仙过海、各显神通”之势,其中十余个城市出台了比北京、上海还严厉的限售政策。以往数轮房地产调控主要是自上而下的施政,此次却是自下而上推动,范围逐步扩大,力度逐步升级。2017年4月,国土部联合住建部出台了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求将住宅用地供应计划与城市库存消化周期联系起来,库存高企的供地要减少,反之则加大供地力度。可以推断出,本轮房地产调控的态度是上下统一而且十分坚决的,在房地产长效机制建立的过程中,“因城施策”的调控政策将持续下去,而不像以往的调控在一个较短的周期内出现反复。

房地产市场将正式进入理性增长和差异化发展的新常态。过去两年,在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下,前期积压的刚性需求和改善性需求得以释放,投资和投机性需求也随之再度潜入市场。2017年,随着经济企稳回升、商品房库存逐渐消减,政策重心也随之从“稳增长”转到了“控风险”和“促改革”,房地产政策也呈现全面收紧态势。

从市场层面来看,今年1月~4月全国房地产开发投资同比增长9.3%,比1月~3月提高0.2个百分点;商品房销售面积和销售额的增速相对于1月~3月则分别回落了3.8个百分点和5个百分点。这说明在上轮刺激政策下,刚性需求和改善性需求已经充分释放,而投资和投机性需求则被大幅压缩,市场上的需求已全线收缩。再加上土地供给“因城施策”政策的出台和对房地产长效机制的预期渐趋明朗,房地产高速增长的时代将一去不回,转而长期处于平稳理性增长和差异化发展的新常态。

从供给端入手优化供应结构,增加有效供给。以往短期的房地产调控,主要用抑制需求的方式来压制房价,而房地产调控长效机制则要求从供给端入手,进一步推动土地市场化改革,从而适度放松房地产的供给约束;加快收入分配制度和户籍制度改革,解除房地产的供给抑制;最终通过供给侧的一系列制度改革和市场调整,实现房地产市场的理性稳态增长。

未来房地产供给侧改革的重心,可能将放在优化房地产结构和增加有效供给上。其中,长期缺位的住房租赁市场将成为发展的重点。2016年6月,国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出的发展目标是“到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”。今年以来,湖北、广西、福建等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的具体细则。在国家和各级地方政府的政策利好下,随着房地产市场的转型和开发商角色的调整,预计住房租赁市场将很快显现出巨大的增长潜力。

(作者单位:湖北经济学院)

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