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“退潮”时间,谁会撤离房地产行业?

2017-06-09 11:15:20    来源: 中国国土资源报    作者:张宏伟

■ 去年下半年至今拿地较为激进的房企、资金实力较弱的中小型房企、“跨界”企业在明后年撤离房地产行业的可能性加大。

■ 多地发布加强版的调控政策,显示房地产进入新一轮的调控周期,历史经验表明,每一个调控周期都会有一批实力不济的企业撑不过“退潮期”。

■ “千亿元俱乐部”竞争加剧导致其对规模化优势的追逐,品牌房企在热点城市周边区域阶段性布局,加剧了“大鱼吃小鱼”的趋势。

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5月底,山东高速集团将旗下房地产子公司的全部产权和约14亿元债权,在山东产权交易中心挂牌出售,挂牌起始价15亿元。

浙江产权交易所5月8日预公告信息显示,浙江农发集团将转让浙江润和房产集团有限公司100%股权。这是继嘉凯城、物产中大、浙江城建等之后,浙江又一家省级国有企业剥离房地产业务。

4月18日,丰华股份发布公告称,该公司向欧银亨泰(北京)置业有限公司转让其在北京全资持有的一家房地产开发有限公司100%股权,转让款总计2.9亿元。

有媒体统计,今年以来已有超过20家上市公司陆续退出房地产业务,将目光重新锁定在主营业务上。预计未来2年~3年,在一线品牌房企加速扩张的同时,越来越多非房地产为主业的企业或本地中小型房地产企业,将被动或主动退出房地产行业。究其原因,有房地产行业自身发展的规律,也有经济和政策环境的变化。

首先,在过去10年房地产的“黄金时代”,各路资本争相涌入。而近两年随着房地产行业由高速增长逐渐进入平稳发展的“新常态”,房地产领域投资压力加大,融资成本日渐高企,行业集中度逐步提高。

其次,从去年10月到今年4月,数十个城市发布加强版的楼市调控政策,重启“限购”“限贷”,有些城市还出台了力度更大的“限售”政策;这显示房地产行业进入新一轮的调控周期,历史经验告诉我们,每一个调控周期都会有一批实力不济的企业撑不过“退潮期”。

再次,本轮调控中,上海、北京、深圳、南京等热点城市正在针对“类住宅”项目花大功夫整改,并且直接从供地环节,在土地出让合同上堵了违规“商改住”的路。也就是说,房企在住宅市场如果发展得不好,用商办类用地打擦边球做“类住宅”项目也没有机会了,直接断了开发企业分这块“蛋糕”的念想。

那么,在新一轮的调整期,整合并购连番上演之际,最有可能撤离房地产行业的,是哪几类企业?

前段时间拿地过于激进的企业,被整合的可能性加大。可以预判,2017年下半年以后,房地产行业将处于低谷期,2016年楼市普遍较热时拿地的项目,项目开发完成后正好遇上行业低谷期,如果楼面价溢价幅度较大,将很难通过房价上涨获得收益。也就是说,去年下半年至今拿地较为激进的企业,比如部分闽系房企,明后年在资金链上将经受较大的考验,被整合的可能性加大。

金融机构正在“降杠杆”,中小房企资金链受影响较大。房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说,2017年下半年是上一轮“加杠杆”资金开始到期的时间。在“降杠杆”的大环境下,金融机构对房企的“风险控制”只会强化。届时,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对相关房企或房产项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约。如此,受影响较大的无疑是中小房企。这些企业一旦无法及时偿还贷款,有可能就此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

外来“大鱼”吃掉本地“小鱼”的趋势加强。今年第一季度,销售额前10名和前20名的房企,其市场份额已经分别达到31.4%、40.8%,较2016年底同比增长12.8、15.5个百分点,行业集中度大幅“跳涨”。与中小企业的窘迫形成对照的是,不少品牌房企现阶段“有钱没有地方花”,已经将布局的触角从一二线热点城市转向一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,进行机会型的“阶段性”布局。除了通过招拍挂在土地市场获得土地之外,通过收购本地房企股权的渠道获取土地,对品牌房企而言愈来愈重要。

从行业竞争的整体格局来看,“千亿元俱乐部”成员之间暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系纷纷试图通过重组形成“巨无霸”联合体,以求在竞争中稳固地位并更进一步。例如,恒大收购了中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下的物业或股权;融创收购了天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权。

“千亿元俱乐部”竞争加剧导致其对规模化优势的追逐,品牌房企在热点城市周边区域阶段性布局,加剧了“大鱼吃小鱼”的趋势。

非专业跨界进入楼市的房企或将出现集中“退房”现象。跨界“试水”房地产行业的企业,大多集中在家具家电行业、酒水饮料行业和生产制造业。例如:家具家电行业是房地产行业的下游行业,和房地产本来有较强的关联性,可以借开发房地产项目推进自己的智能家居、智能家电战略;而白酒行业利润较高,前些年积攒了富余资金。

这些“跨界”企业在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面本就缺乏优势,成本不容易降下来,在市场“退潮”时更难以实现较快的销售。如果其房地产项目无法及时回款,这类企业旗下的房地产公司和中小型房企一样,会面临较为严峻的资金问题。

起初,这些非专业企业涉足房地产,资产配置的目的性就比传统的房地产开发企业强得多。随着楼市调整期的到来,资金配置到房地产行业不那么“划算”了;同时,某些行业受到经济结构调整的影响,主营业务的发展也遇到了一些问题,影响其继续将资金投向房地产开发。某些明智的企业,比如联想集团,早在这轮调控启动前就出售了融科智地,提早一步剥离了房地产业务。

主动转型的房地产开发企业集中“退房”。或迫于中长期房地产行业发展空间局限性,或处于企业多元化战略发展的需要,或为了迎合经济结构调整背景下城镇化的转型发展机会,或为了降低融资成本的需要,规模较大的品牌房企在2014年下半年以来持续尝试“跨界”转型走出去。例如:莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化等等。预计2017年~2019年,品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。届时,可能有部分转型成功的房企剥离部分或全部地产业务,出现集体“退房”现象。

(作者单位:同策咨询研究部)

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