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试点发债,规范运作关乎成败

2017-06-21 09:10:00    来源: 中国国土资源报    作者:乔思伟

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——访北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波

根据财政部、国土资源部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(以下简称《办法》)规定,土地储备专项债券是地方政府专项债券的一个品种,是指地方政府为土地储备发行,以项目对应并纳入政府性基金预算管理的,以国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,结合财政部5月28日的《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》,通过推出土地储备专项债券,“关后门、开正门”的政策导向更为彰显。

楼建波同时指出,《办法》不仅是财政预算制度改革的重大举措,还能促进土地制度改革,优化土地供应结构,促进房地产健康稳定发展。当前进行的土地供给侧结构性改革,前提是政府有地可供,而组织供地需要投入资金。通过专项债券筹措土地储备项目所需资金,能提高政府组织土地供应的自主权,使土地供应更有效、更及时、更有针对性。

土地储备是政府组织供地的关键所在

始于20世纪90年代中期的土地储备制度,从一开始就把加强土地调控、提高建设用地保障能力作为制度设计的目标之一。国土资源部在总结各地经验的基础上,于2007年颁布《土地储备管理办法》,明确完善土地储备制度目的是“加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力”。

楼建波指出,土地储备制度在组织土地供应方面的作用,可以从我国城市建设用地供应的沿革中清楚地看出。自1988年修改《宪法》启动城市土地利用制度改革以来,市场机制的引入大大提高了城市土地资源的配置效率。但土地出让初期,政府出让的往往是未经一级开发的“生地”,有些甚至是征收拆迁补偿安置都没有完成的“毛地”。这样做,减轻了政府负担,也大大加快了旧城改造和城镇化步伐,但也产生了一些问题,突出表现在:土地多头供应不利于土地市场的宏观调控;未能很好地解决“土地囤积和闲置”的问题;从供地到形成有效商品房供应周期过长;由开发企业负责征收拆迁补偿安置容易导致征收拆迁纠纷;国有土地收益流失。土地储备制度的引入,在某种程度上就是为了解决上述问题。

财政部、国土资源部有关负责人对土地储备制度的作用概括为:一是稳定土地市场、落实调控职能的有效手段;二是有利于提供保障性安居工程用地,支持应对房价过快上涨,满足中低收入家庭住房需求;三是有利于保证土地利用总体规划和城市总体规划实施,促进土地节约集约利用,提高土地利用效率;四是有利于促进土地市场发育,为土地招标拍卖挂牌出让提供保障。

综上,楼建波认为,如果土地储备制度不能很好地发挥作用,政府不能及时组织土地供应,不仅会影响土地市场的发育,还会影响政府的土地宏观调控,通过优化土地供应结构促进房地产市场健康发展更无法落到实处。

土储债券将为土地供给侧改革创造条件

2015年以前,地方土地储备资金的来源以银行贷款为主,或由土地储备中心直接向银行借贷,或由受地方政府委托土地一级开发的企业向银行借贷或通过其他途径筹措资金。

楼建波指出,这种做法有着显而易见的弊端:一是由于银行贷款用途管理的非刚性土地储备贷款资金的“专款专用”往往不能完全落实,导致一些土地储备项目由于资金问题而不能按期完成。二是土地储备贷款最长不能超过两年,地方政府在组织土地供应时往往会受制于贷款的期限和还款的压力;委托企业进行一级开发或与企业合作进行一级开发的项目,土地供应更是或多或少地会受到相关企业利益的牵制。三是大量土地储备贷款的发放,使金融系统暴露在土地市场的风险下。

2015年起实施的新《预算法》规定,地方政府须通过发行地方政府债券方式举借债务,除此之外不得以其他任何方式举债。随后,财政部、国土资源部等四部门印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》,明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券方式解决。这次财政部、国土资源部共同发布的《办法》,更是为土地储备专项债的发行提供了直接政策依据。

楼建波认为,通过发行专项债券来筹措土地储备需要的资金,至少有助于达成以下目标:

一是与银行贷款不同,土地储备专项债券根据土地储备业务实际需要,在发行额度和期限、发行对象、项目管理、收益回报等方面“量身打造”。这样,地方政府在组织土地供应时不再受制于银行贷款还本付息的压力和负责一级开发的企业影响,有了更大的自主权。

二是土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理,并由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备,任何单位和个人不得截留、挤占和挪用,不得用于经常性支出。这种刚性的“专款专用”避免了土地储备项目因资金问题而不能按期完成的风险。

三是有助于土地调控的有效开展。土地供给侧改革中,更要把优化土地供应结构作为促进房地产市场平稳健康发展的重要手段。这项政策加强了政府取得土地供应的自主权,为其根据社会、经济发展的需要,根据当地房地产市场的具体情况决定供地的数量、价格(主要通过限价实现)和节奏提供了可能。

四是土地储备专项债券以省为单位发行。各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度不得突破国务院批准的分地区专项债务限额,由财政部下达各省级财政部门,抄送国土资源部,有助于中央和省级国土资源主管部门了解各地土地储备的基本情况,从某种程度上加强了对土地储备项目的垂直监控。更重要的是,额度控制实际上是对各地土地储备的规模和速度的一种限制,从而为土地宏观调控提供了一个行之有效的手段。

土地储备项目规范运作是专项债券试点成功的关键

“《办法》要求土地储备专项债券与土地储备项目对应。”楼建波梳理这一规定指出:其一,土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到单一或同一地区的多个项目;其二,土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应,原则上不超过5年;其三,债券本金偿还与项目取得的土地出让收入相对应,如:因储备土地未能按计划出让、土地出让收入暂时难以实现,不能偿还到期债券本金时,可在专项债务限额内发行土地储备专项债券周转偿还,项目收入实现后予以归还。他强调,这种发行、使用和本金偿还与项目严格对应的做法正是地方政府专项债券的应有之义。

楼建波认为,选择土地储备专项债作为地方政府专项债的“试水石”,一方面是对土地储备工作取得的成绩和已经建立的相关制度的一种肯定,但另一方面债券本金偿还与项目取得的土地出让收入相对应,无疑对土地储备项目的运营提出了更高的要求:

第一,发行土地储备专项债券的土地储备项目,应当有稳定的预期偿债资金来源,对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

第二,要求加强债务对应资产管理。地方各级土地储备机构严格储备土地管理,切实理清土地产权,按照有关规定完成土地登记,及时评估储备土地资产价值;地方各级国土资源部门要履行国有资产运营维护责任,确保土地储备资产保值增值;地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

第三,规范使用土地储备专项债券资金,保证“专款专用”。地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务;土地储备专项债实行预算管理,《办法》从预算编制、预算执行和决算、监督管理、职责分工等方面,提出了地方政府土地储备专项债券管理的工作要求。

“在土地储备项目的运营管理中,国土资源管理部门尤其是土地储备机构是第一责任人。”楼建波指出,《办法》明确要求国土资源管理部门、土地储备机构配合做好债券发行准备、项目信息披露等工作,履行项目管理责任,发挥部门各自优势,保障专项债券顺利发行、使用和偿还。

具体而言,县级以上地方各级土地储备机构应当根据土地市场情况和下一年度土地储备计划,编制下一年度土地储备项目收支计划,提出下一年度土地储备资金需求,报本级国土资源部门审核、财政部门复核。地方各级国土资源部门、土地储备机构应当配合做好本地区土地储备专项债券发行准备工作,及时准确提供相关材料,配合做好信息披露、信用评级、土地资产评估等工作。地方各级国土资源部门应当建立土地储备项目库,项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、项目投资计划、收益和融资平衡方案、预期土地出让收入等情况,并做好与地方政府债务管理系统的衔接;同时,加强对土地储备项目的管理和监督,保障储备土地按期上市供应,确保项目收益和融资平衡。

“正是从上述意义上看,土地储备地方专项债券的试点发行,既是完善专项债券管理的重要举措,也是完善我国土地储备制度的一个重要契机。”楼建波表示。

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