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上海土地市场需求结构分析和发展趋势预测

2017-07-10 09:16:37    来源: 中国国土资源报    作者:卢为民 唐扬辉

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土地资源是产业发展的基础支撑,产业结构调整必然导致土地需求结构的变化,需要重新配置土地资源。就上海市而言,消费结构升级直接影响着产业结构升级,产业结构升级则直接影响土地需求结构,而土地供给结构需要与土地需求结构相适应。总体来看,新兴产业、高端制造业、专业化的生产性服务业、精细化的生活性服务业等用地需求增加,而传统制造业与商业等用地需求则有所减少,土地供给结构须做出相应调整,以满足产业升级新的要求。

产业高端化,促进先进制造业用地需求增加

从总体来看,工业用地总需求进一步减少,但是战略性新兴产业与先进制造业用地需求增加。

从工业未来发展来看,按照上海“十三五”规划,制造业增加值占全市生产总值比重将从33%左右下降到25%左右,其用地需求也将减少。从工业用地横向对比来看,上海工业仓储用地占比过高,达28%左右,是国际代表性城市的3~10倍。在经济转型升级、地均产出增加的背景下,工业用地总需求减少,但工业用地结构需求发生变化。

一方面,落后产能将进一步被淘汰,为其他工业企业腾挪出用地空间。产业能级低、环境污染重、低附加值企业仍有不少,高耗能、高污染、高危险“三高”落后产能将被加速淘汰,缩减土地需求。目前上海市规划建设区外的低效工业用地面积占比接近1/4,然而工业总产值占比不到10%,这些企业布局分散、能源消耗大、环保问题和外来低端就业问题突出。针对这些项目,应制定并动态更新产业结构调整的负面清单,坚定不移加大劣势产业和落后产能淘汰力度。

另一方面,战略性新兴产业与先进制造业用地需求增加。不同于部分国际大都市“制造业空心化”,上海保留一部分制造业,将大力发展战略性新兴产业和先进制造业,走创新驱动、品牌引领、集约高效的发展之路,保持在制造业价值链上的高端位置和控制能力,提升上海制造业在全球价值链、产业链、创新链的影响力。半导体装备材料、工业机器人、深远海洋装备新兴产业重大项目将落地,新一代信息技术、生物、高端装备等产业将发展壮大。战略性新兴产业与先进制造业项目落地是土地利用的重点之一,其对“绿色通道”需求强烈,特别是重点产业项目急需落地,确保重点项目早出成效。为支持新产业、新业态发展,须摸清不同产业不同类型企业的需求特征,满足不同土地需求,以适应产业发展新需要。

产业服务化,促进服务业用地需求增加

上海市现代服务业能级水平将进一步提升。按照上海市“十三五”规划,服务业增加值占全市生产总值比重将由67%左右增长至70%左右,其用地需求也将有所增加。因消费结构升级与产业结构调整,服务业内部结构也将有所变化:

一方面,专业化和价值链高端的生产性服务业用地需求增加。目前上海生产性服务业用地比例偏低。在土地利用结构上,工业园区内部还是传统的生产基地为主,而相关的生产性服务业用地比例则很小,难以适应产业集群发展的需要,科教研发用地不能达到高品质科技园区的要求,不利于促进产业集群的转型升级。例如:金桥、漕河泾等国家级工业园区,传统上以加工业为主,而处于价值链高端的研发、试制、销售以及售后服务等环节还比较滞后。

为适应产业升级发展需求,在“十三五”期间,基础软件、行业应用软件等信息服务业、研发设计、检验检测认证等服务业以及金融业等将快速发展,用地需求增加。规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地将以转型为导向,重点发展与新城建设相融合、与产业链相配套的生产性服务业。

此外,为适应“互联网+”新趋势,满足与支持创新企业的发展需要,流通创新基地与流通基础设施等用地需求也将增加。相关部门须为中小企业应用互联网创业创新提供集群注册、办公场地、基础通信、运营指导、人才培训、渠道推广、信贷融资等软硬件一体化支撑服务。国土部门须为物流基地、分拨中心、公共配送中心、末端配送网点及流通基础设施提供用地保障。

另一方面,高品质、体验式、便捷的生活性服务业用地需求增加。居民新消费增长,文化、健康、教育培训和养老等服务业向高品质发展;文化创意、体育健身、旅游休闲将进一步融合;医疗服务多元化发展,康复医疗、远程医疗、医疗旅游等新型业态发展。因此,线上线下融合发展的体验式智慧商圈将成为发展趋势,商圈内不同经营模式和业态优势互补、信息互联互通、消费客户资源共享,向主动服务、智能服务、立体服务和个性化服务转变。这意味着土地供应管控应适当灵活,在满足安全生产、环境保护、相邻用地关系等要求的前提下,结合产业用地需求的前提,结合用途兼容和业态混合特点,在供地方式、出让年限、出让底价等方面,采取差别化管理方式。

产业融合化,促进用地功能混合兼容

上海工业与服务业逐步融合渗透,服务业对工业的带动作用日益显现,两者的用地功能趋于混合兼容。

从布局来看,呈现园区集中与分散化并存趋势。创新成为产业发展的核心驱动力,产业园区与大学、科研机构的耦合已成为新兴产业空间布局的重要特征。研发、制造、服务活动融合度高,多种用地类型混合,功能密不可分。研发端的创新企业普遍呈现出产学研密切合作、高度融合的特点,进一步向园区集中;物流仓储产业等服务端的企业受互联网经济影响而呈现分散化等特征,城市内部配送节点呈现层次更多、分布更广的趋势。

从消费者需求来看,生活服务的便捷性、融合化是发展趋势,因此上海服务产业须把内涵充实与合理补缺相结合,兼顾适度集聚与布局均衡。优化生活服务业用地布局,使教育、卫生、文化等功能设施相融合,提高市民便利性。建立“一站式”便民服务消费网点,支持老旧小区利用闲置房间、地下空间等打造多层次、多形式的便民服务点;将零散的社区服务资源进行线上线下整合,统筹建设和改造餐饮、住宿、家政、洗染、美容美发、维修、物流、金融、文化、娱乐、休闲等生活服务网点,满足与适应城市居民生活需求。

产业网络化,促进用地需求期限缩短

消费结构与产业结构对土地需求结构产生重要影响。因此,研究土地需求结构,应对消费需求与产业结构进行深入分析。

消费方式转变将引领商业模式转变,特别是流通领域的转型升级。分享经济新模式成为互联网时代,特别是移动互联网时代的发展新趋势,“互联网+流通”正在成为大众创业、万众创新最具活力的领域。企业积极利用互联网平台优化社会闲置资源配置,拓展产品和服务消费新空间新领域。当前信息技术和互联网经济快速发展,产业融合化趋势与企业转型发展日益加快,对于土地用途管理的弹性要求更为迫切。

新产业、新业态中的中小微企业经历“研发—孵化—产业化”的过程加快,企业生命周期也更短,用地需求期限也相应缩短,并且其土地需求期限的不确定性有所增加。例如:原有的控制性详细规划中,地块的业态配比和用途设置,须适应市场进行变化;对于土地用途变更程序的便捷高效提出了要求。上海土地利用须对未来新产业、新业态发展的不确定性留有弹性,在综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境要求等情况下,从规划功能分区、用途兼容、公共配套、整体品质等方面,明确综合用地供应前的规划控制要求。

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关键词: 土地市场
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