返回顶部 关闭
首页 > 地产市场 >正文

旅游地产,大浪淘沙防圈地

2017-08-23 09:30:05    来源: 中国国土资源报    作者:林华

491901_maozh_1503305071943

资料图片   

当前,众多房企纷纷加快转型,布局旅游地产市场,但也存在旅游与地产结合还不够紧密的现象。有些房企以旅游地产之名开发房地产,存在“圈地”之嫌。此外,虽然旅游地产项目一般前期土地投入较低,但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长,对房企的资金实力和运作能力也是一个严峻考验。

房企积极布局旅游地产

在楼市调控政策从严及地产开发利润低迷的背景下,文化旅游地产再掀热潮。

恒大将旅游视为未来四大支柱板块之一。海花岛热销之后,恒大集团斥资500亿元打造北京恒大文化旅游城。恒大开展的“童世界计划”,已在江苏、贵州等地签下了6个项目,对外宣称投资总规模数千亿元。近日,恒大旗下嘉凯城实现对武汉巴登城项目100%控股。这一万亩大盘定位为“以温泉休闲生活方式为核心”,是嘉凯城最庞大的旅游项目。

7月19日,富力地产以199.06亿元的价格购得万达77个酒店。融创以438.44亿元的价格获得万达13个文旅项目91%股权。融创本次取得的13个万达文化旅游项目,分布在一二线城市的热点区域板块,总建筑面积合计5897万平方米,其中可售面积约4970平方米。据机构测算,即便加上项目贷款,以融创收购价格438.44亿元折算,可售面积每平方米土地成本不超过2000元。

近期有媒体报道碧桂园拟收购北京九华山庄。实际上,无论是十里银滩还是森林城市,碧桂园在旅游地产上的规模体量已经不小,只不过在销售上并未明确地产与旅游业务的划分。仅以深圳碧桂园十里银滩为例,该项目2016年签约额破100亿元,成为碧桂园国内首个破百亿项目。

万科在旅游地产方面布局强劲。6月16日云南城投披露,拟放弃对华商之家40%股权的优先购买权,由昆明万科接手。而华商之家则拥有老鹰地公司90%股权,后者正是“云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目”公司。目前万科旅游地产项目包括惠州双月湾度假村,三亚万科森林度假公园、三亚万科湖畔度假公园。除此,万科还在烟台芝罘岛、成都南充、福州、秦皇岛北戴河等地发展旅游地产项目。

此外,泰禾集团以17.9亿元,接手新华都置业持有的千亩大盘——漳州白塘湾国际旅游度假城。华侨城北方集团围绕京津冀区域已确定了7个(组)重点文化旅游地产投资项目。这些都表明了房企对这一市场的前景预期较为乐观。

旅游地产机遇风险并存

前瞻产业研究院预计,我国未来5~10年,旅游地产市场将成为房地产市场的重要发展方向。有研究报告预期,2020年我国将成为世界上第四大旅游客源国,将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假。按每户50万资产计算,旅游地产私人投资需求规模保守估计将达到40万亿元。

作为旅游与地产相结合的产物,旅游地产经济联动性强,与国家经济结构转型契合度高,对房企产生了强烈吸引力。据称,一般旅游项目的投资收益期都超过15年,但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资,且可获取150%~400%的盈利。

但应注意的是,旅游地产投资具有较高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型,虽然一般前期土地投入较低,但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长,对房企的资金实力和运作能力是一个严峻考验。以华侨城为例,其“主题公园+酒店+地产”模式,一次性投入资金很大,营运成本较高,收益比较平稳,但成长性不是非常高。其盈利主要靠地产,每年贡献大约80%的利润,旅游业务仅贡献不到20%。此外,如果不充分考虑就业人口以及消费人群,就盲目大规模建设酒店、会所、娱乐设施等,可能会出现积压、烂尾楼等问题。

据统计,我国至少27个省区市将旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业,由此可见地方政府对旅游业的重视。然而,自然资源的有限性、越来越多房企的进驻带来的市场饱和性,以及旅游项目被房地产“绑架”的高风险,都是旅游地产开发最终必须面临的问题。

谨防“伪旅游地产”圈地

旅游地产前期投资比较大,大部分旅游地产项目都是在城市边缘地带,房企必须投入巨资建设基础设施、旅游项目、酒店项目等配套设施,所以地方政府也较为欢迎和支持。然而,对于房企而言,最在意的还是土地。一些旅游地产项目的地块并没有经过招拍挂程序,而是房企和地方政府协商拿地。

尤其在一些偏远地区,地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施;而作为一种补偿,房企拿地的价格相对就比较低,这也是房企敢于拿下动辄上千亩用地项目的原因。旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目,也容易产生跑马圈地之嫌。

有些房企虽承诺以旅游项目为主,但实际开发出来后,大多只见到成片的住宅项目,旅游项目或旅游配套只是零星的几样,并不能带动旅游业的发展。只是以旅游地产之名,做低密度住宅开发。在旅游地产的发展中,须高度警惕这类“伪旅游地产”或者“仿旅游地产”项目。

此外,无序开发旅游风景区的行为也应引起关注。旅游风景区因其独特的自然资源和人文价值,正面临“人见人爱”的局面,一些地方则变相出让旅游风景资源及其土地,使旅游风景区出现了扭曲的产业化定位,背离了公益的开发方向。由于错位开发,那些最精华、最优美的自然和历史文化遗产,正成为城市的闹市区和商业区。

很多业内人士预判,在经过一波旅游地产建设大潮之后,未来将会淘汰一大批没有特色、没有实力、跑马圈地的旅游地产开发商。地方政府是否能把握好旅游开发节奏、加强旅游用地监管,企业能否理智地看待这一机会、实现旅游和地产的真正融合,将决定旅游地产未来的命运走向。

独家稿件声明
本网站内容中注明来源为“中国国土资源报”的所有内容,版权均属本网站所有,任何媒体、网站、个人转载或引用本网站内容,不得对内容原意进行曲解、修改。转载或引用必须注明来源为:“中国国土资源报”。转载本报稿件需经本报授权。违反上述声明者,本报将追究其相关法律责任。

关键词: 旅游用地
国土在线
本社动态   |    关于我们   |     版权声明   |    免责条款   |    招贤纳士   |    意见反馈   |    联系我们   |    网站合作   |    法律顾问
主管:中华人民共和国国土资源部 主办:中国国土资源报社
承办:北京中地世纪文化传媒中心 运维:北京金地世纪文化传媒有限公司
经营许可证编号:京ICP证140100号    广播电视节目制作经营许可证     ICP备:京ICP备13053122号     京公网安备:110102006002    违法和不良信息举报
地址:北京市西城区羊肉胡同甲30号  邮编:100034    电话:010-66557937   邮箱:gtzybnet@163.com