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住有所居 民生保障看变迁

2017-10-20 11:10:00    来源: 中国国土资源报    作者:夏砚生

提要:总书记在十九大报告中提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

住有所居,承载着十三亿人民对家的向往。党的十八大以来,从廉租房、公租房大面积推开,到棚改货币化安置改革,再到自住型商品房、共有产权住房等创新,我国的住房保障体系不断发展完善,多渠道保障让愈来愈多民众圆了住房梦。到2016年,1900余万住房困难群众入住公租房;6000多万棚户区居民搬进新居。

站在新的历史起点上,让我们看看5年来住房保障事业一路走过的征程。

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北京一处集体土地公租房试点“升级”为集居住和办公功能为一体的小微企业孵化器。本报记者 周楚军 摄

自住型商品住房谢幕

集商品房和政策房于一体的探索

>>内涵

自住型商品住房(简称“自住房”)是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

>>源起

2013年10月23日,北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,明确两年内推出7万套自住型商品房,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价原则上比同地段、同品质商品住房低30%左右;取得房屋所有权证5年内不得转让,转让时如有增值,按照届时同地段商品房价格和该自住型商品住房购买时差价的30%交纳土地收益等价款。截至2017年6月,该市累计实现自住型商品房供地7.55万套,已销售6.04万套。

2017年9月30日,北京市正式推出共有产权住房后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按《北京市共有产权住房管理暂行办法》执行。自住房自此谢幕。

>>小编微评

自住型商品房政策为北京独有,低于周边区域30%的售价搭配5年限售政策,主要支持了一部分符合限购条件的无房家庭自住需求。它虽然不是保障性住房,却有政策性住房和商品住房的双重属性。北京市首次公开摇号、首次成交地块的共有产权项目,此前都是自住房项目。从自住型商品房到共有产权住房,是援助型住房保障的探索升级。

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安徽省马鞍山市东湖棚改房安置点。首席记者 洪曙光 摄    

公租房、廉租房并轨

保障性住房的“中坚力量”

>>内涵

公共租赁住房(简称“公租房”),指的是限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

廉租住房(简称“廉租房”)是向城市低收入住房困难家庭提供的租赁住房。

>>源起

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发〔2010〕4号)首次提出加快建设限价商品住房和公共租赁住房,用来解决中等偏下收入家庭的住房困难。廉租房则出现得更早,是上世纪90年代已经存在的一种保障性住房。

2012年,“十二五”规划提出重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。2013年,住建部、财政部、国家发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,要求从2014年起,各地要将公租房和廉租房并轨运行。并轨后的公租房根据保障对象的支付能力实行差别化租金,对于符合廉租房条件的低收入家庭相应减免租金。

近5年来,共有1900多万住房困难群众入住公租房。其中,城镇低保、低收入住房困难群众870余万,基本实现应保尽保;新市民560余万,其住房困难得到有效缓解;另有480余万城镇中等偏下收入群众从中受益。

>>小编微评

公租房最初的定位,是以租赁形式给既买不起商品房,又不符合经适房和廉租房条件的“夹心层”居民一个过渡性的住房解决办法。近年来,随着我国租购并举的住房制度逐步完善,“升级版”的公租房将廉租房并入,成为住房保障体系的“中坚力量”。

今年,正在部分城市开展的集体建设用地建租赁住房,从北京市已经落地的几个试点来看,也是由地方政府趸租过来再租给居民家庭,以公租房的模式运行。在人口净流入的大中城市,这将是公租房建设的又一土地供应渠道。

棚改货币化安置

将安置房的刚性需求导入市场

>>内涵

从2009年开始,我国开始对城镇、林场、农垦和国有工矿的棚户区进行大规模的改造。棚改货币化安置,指的是棚改涉及房屋或者土地征收时采用货币化方式补偿,主要有居民自主购买、政府购买安置、货币直接补偿等方式。

>>源起

截至2012年9月,我国尚有1200余万户家庭住在各类棚户区中。而近5年来,超过6000万棚户区居民迁入了新居。其间,棚改货币化安置的大范围推进起到了重要作用。

2014年4月,央行创设抵押补充贷款(PSL)工具,为国家开发银行支持棚户区改造提供了1万亿元的资金额度,资金利率为4.5%,较当时市场利率低约1个百分点。2015年,国发37号文要求积极推进棚改货币化安置。具体操作中,一般由政府搭建定向交易渠道,从商品房市场中组织房源,制定安置方案,确定团体购买价格,引导房地产开发企业将库存转化为安置房,供棚改居民自主选择购买;也可由政府以采购方式集中购买合适的普通商品住房作为安置房。

截至今年9月底,抵押补充贷款余额已达2.5万亿元以上。2016年,我国棚改货币化安置比例已经达到48.5%,今年有望达到55%以上,而这一数字2014年还不到10%。

>>小编微评

货币化安置,是将棚户区改造产生的刚性需求顺势导入商品房市场,积极效应是多方面的。首先,棚改居民不用等待回迁房建设,可以从旧房直接迁入新居。其次,居民和地方政府双方自由度都有提升,居民在选房时有了更宽裕的余地,而政府开展工作的时间不再受季节限制,比如棚改的重点地区——东北的老工业基地,漫长的冬季无法开工,库存商品房则不存在季节问题。

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北京首个公开摇号的共有产权住房项目锦都家园正在紧张建设中。本报记者 周楚军 摄    

共有产权住房登场

个人与政府“合伙”买房

>>内涵

政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

>>源起

2017年9月20日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式发布。按照《办法》,申请家庭应为符合北京限购条件的无房家庭;取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,经申请可由代持机构回购,满5年后个人份额可按市场价格转让,同等条件下代持机构可优先购买;而政府份额不得出售和购买,新购房人获得的仍是共有产权住房,且所占产权份额比例不变。

9月30日,该市第一个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园公开摇号,其中30%房源定向供给在朝阳区工作的“新北京人”,房屋销售均价2.2万元/平方米,且售价包括装修费用在内,50%产权份额由该区住房保障事务中心代持。

《办法》规定,共有产权住房用地在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应,可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式。双节假期前,北京一次推出了4块共有产权住房用地,其居住建筑规模均全部用于共有产权房建设。10月11日,北京第一宗共有产权住房用地以12.5亿元的总价成功拍出,这宗位于通州区的地块面积8.2万公顷,楼面价约1.29万/平方米,未来房屋销售均价2万元/平方米。今后5年,北京将完成25万套共有产权住房供地。

>>小编微评

共有产权住房,实质是政府主动持有房屋的部分产权,再将其对应的“使用权”让渡给购房人,以此降低房屋售价、减轻购房负担。

江苏淮安2007年就有过“共有产权经济适用住房”;上海2010年至今共推出6批次共有产权保障住房。与以往各地共有产权实践不同的是,北京此次根据住建部《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)推出的,是政策性商品住房,不核验申请家庭的收入状况,主要看是否在辖区内工作生活,还有一定比例房源专门投向非本地户籍,但满足限购条件的家庭。如此扶一把、帮一程,将为“夹心层”提供最大限度的援助,同时“封闭管理、内部循环”的模式,让房屋进一步回归居住属性,有助于满足更多无房家庭的住房刚需。

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