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国内住房租赁市场REITs破冰观察(2)

2017-11-10 10:13:00    来源: 中国国土资源报    作者:周楚军

新派公寓权益型房托资产支持专项计划从正式立项到批准只用了不到20天的时间,在资产证券化领域,这是相当快的推进效率了。需要提及的是,此项目没有借助任何第三方信用支持,仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。项目执行团队汇集了国内资产证券化领域的多家顶尖机构,包括赛富基金、高和资本、招商银行、戴德梁行、立信审计等等。这体现了业界普遍看好这类项目的前景。

上交所总经理黄红元介绍说,保利租赁住房REITs的底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房,采取储架、分期发行机制,一次核准、多次发行,储架额度期限2年,产品期限18年。这一产品的优先级、次级占比为9∶1,优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。业界认为,该产品的发行将鼓励更多国有企业拓展租赁住房业务。

品牌运营商布局住房租赁市场

戴德梁行估价及顾问服务部同时深度参与了新派公寓和保利的这两单REITs产品。该公司的市场调研显示,近几年开发商、中介机构、酒店集团纷纷进入住房租赁领域,据不完全统计,仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌就达到20个左右,门店数量超过80家,平均每个品牌运营商以每年新开5家~8家门店的速度快速扩张。

然而,此前融资一直是企业在从事持有型物业投资时面临的难题。据测算,集中式长租公寓的租期一般为10年~15年,回本周期为5年~6年。这么长的回报周期,对企业融资和资金成本是个考验。

“企业用创新型金融工具发展住房租赁业务势在必行,经由REITs产品,租赁住房企业可以构建起从投资、运营到退出的完整商业模式闭环,解除投资回收周期过长的后顾之忧。”该公司北中国区估价及顾问服务部主管胡峰在接受记者采访时表示。

胡峰还谈到,REITs产品出炉的过程中,物业估值及市场调研工作将在风险控制及资产运营等方面发挥重要作用。他进一步解释说,在一般的住房评估项目中,对物业的估值判断主要考虑的是可比市场案例的交易情况,而在租赁住宅REITs项目估值中,由于物业是长期持有运营的,收益法应作为主要评估方法,评估师通过判断物业目前以及未来可实现的收益水平,得出合理的市场价值。这将有效防控房地产市场风险进入资本市场,保证租赁住房REITs市场的健康发展。

一线城市已具备市场条件发行REITs

北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津在接受记者采访时表示,REITs产品作为国际上资产证券化的主要方式,在英美市场已经相对成熟,配套法规完善,是一个较为可靠的融资渠道,同时还能让REITs的购买者享受到稳定的收益。

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关键词: 住房租赁
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