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上海:实施“拆落地”改造 老房变新居

2018-04-03 10:14:11    来源: 中国国土资源报    作者:卢为民 张天风

3月22日一早,上海市静安区闻喜路上锣鼓喧天,彭浦新村街道彭三小区第四期改造工程完成,423户居民领取了“新房”钥匙。这是上海首个竣工完成的“拆落地”项目高层建筑小区,同时也是上海已经完成的“拆落地”改造中条件最优、改善幅度最大的一个项目。

说是“新房”其实并不准确,因为房子还在老地方,居民家里的卧室面积也没有太大改变,但原来老旧、不成套的老楼,已变成厨卫独用、带电梯的新楼。过去9年,静安区对彭三小区通过“拆落地”方式,拆除了25幢楼、新建了13幢楼,让852户居民告别老房,住上拥有独立厨卫、电梯、地下车库、小区绿化以及社区公共配套的新房,居民还可以按照房改政策花一两万元买入成为售后产权房。

老公房遭遇新烦恼,拆除重建对症下药

彭浦新村是上海首批工人新村之一,辖区内不少小区建造于上世纪五六十年代,彭三小区是其中之一。

“当时的彭三小区可谓‘明星小区’,能住进来的都是工人中的佼佼者。”今年79岁的居民吴忠义,在彭三小区住了58年,当年他们一家三口与父母一同居住在彭三小区的两间房间内。

彭三小区改造项目设计负责人陈健洲介绍,早期的工人新村多为大户型,像彭三小区多是三房户型。但当时居住条件普遍不好,一套三房可能被分配给两到三户人家居住,这就造成合用厨卫的情况。吴忠义一家五口就与同样一家五口的邻居合用厨卫。“一到早上,10个人上厕所,紧张程度可想而知。”彭三小区有58幢楼,其中非成套住房有1998户,住着近万人。

除了厨卫合用的不便,由于年久失修,小区房屋结构老化、道路严重积水、上下水管道堵塞等硬伤开始显现,改善生活环境成了小区居民最热切的期盼。

2007年起,彭三小区被列为全市试点旧住房成套改造项目之一,分五期实施。最先启动的一期通过对房屋搭、放、升、抬,扩大住宅面积,使6幢非成套住房居民实现厨卫独用。但小区内还有很多住房结构、布局、排水等基础条件太差,不适合进行这样的改造。因此,2009年开始,彭浦新村街道试点在彭三小区实施“拆落地”改造项目。

“拆落地”又称“拆除重建”,是指居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房,由政府将老房拆除原地重建,待房屋竣工后居民再回搬的一种改造方案。改建原则是“拆一还一”:改建后房间使用面积原则上不会大幅增加,但居民可拥有独立的厨卫设施和更合理的空间布局,从根本上解决困扰老房的厨卫合用、结构老化、严重积水等问题,改善居住条件。

彭三小区最新完成改造的四期项目,在拆除原先的15幢老公房后,于原址建造了3幢18层居民楼和3幢8层居民楼。作为上海首个竣工完成的“拆落地”项目高层建筑小区,6幢居民楼全部都有配套电梯。建造高层后空出来的地面空间,则被引入提升小区品质的配套:增加了一个可容纳285辆车的地下停车库、大量绿化以及建筑面积超过6000平方米的社区公共建筑,未来在公共建筑中将引入老年食堂、活动中心等。

“拆落地”有望形成制度化路径

彭三小区的旧房拆除重建从2009年至今,用9年时间完成852户非成套住房的改造。这个速度在上海同类项目改造中并不算慢。据了解,从全市层面看,“拆落地”改造从2005年上海多区实施以来,真正竣工的项目并不算多,推进的过程相对缓慢,主要是因为实施难度比较大。

首先是房屋结构设计难度大,既要平衡居民利益,也要满足成本、建造住房规范等方面要求。以彭三小区此次改造为例,原来居民的房屋结构各不相同,不成套的住房中面积最小的人家才6.5平方米,最大的则有40多平方米;有的人家房间朝南,有的人家房间朝北。改造设计既要确保居民家原来的房屋房型、面积、房间数量与朝向等基本不动,又要在原来房屋面积基础上有一定增加,并配上独立厨卫。就像拼积木一样,423户居民设计出39种房型。

经过设计方的精确测算,综合考虑成本和住户之间的公平,彭三小区不成套住房每间房间的使用面积,最终增加了两平方米左右。改造后的楼层高度根据相关住房规范,考虑到周边房屋的楼间距、采光等问题,也要控制在一定高度内。

其次,实施改造居民达成最终一致意见难度大。按照规定,此类项目采取业主(公房承租人)自愿、政府扶持、因地制宜、分类改造的方式。一次征询需要90%租赁人(产权人)同意后,方可启动改造工作;二次征询即居民签约率达到95%以上,协议才能生效。这一标准让不少此类项目拖延甚至止步。例如去年杨浦区启动的武川路222弄“拆落地”改造项目,达到了100%签约率才得以实施。

“与旧改不同,‘拆落地’改造的主要目的是解决居民住房的不成套问题,而不是解决居民的居住困难。这是由于老公房不属于旧式里弄,无法纳入旧区改造范围。”业内人士指出,有些人家原来居住面积非常小,即便“拆落地”改造增加了独立厨卫,也不会过多增加居民居住面积,而居民盼动迁的愿望仍然较为强烈,导致造成“拆落地”项目的同意率不如旧改高。

今年1月份的上海两会结束后,已有人大代表正式就老公房“拆落地”改造,向上海市规划和国土资源管理局、市房管局等职能部门提出书面建议,老公房“拆落地”有望打通制度化实施路径,建立完善实施规范和配套政策。

“十三五”期间,上海计划实施拆除重建改造50万平方米,还有许多达不到旧改动迁标准的老房子可以通过拆除重建的方式焕发新生。在同样大力推进此类项目的杨浦区,区房管局局长于洋说:“拆除重建是一项有温度的民生工程,应十年磨一剑地持续推进下去。”

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