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放眼国际,租房住同样享安居

2017-08-21 15:50:00    来源: 中国国土资源报    作者:

【阅读提示】围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,日前有关部门和主要热点城市不断推出关于加快培育和发展住房租赁市场的实施政策。供给侧改革的大背景下,我国的房地产市场改革逐渐向鼓励租赁转移,住房租赁市场成了近期舆论热点。

从国际视野来看,租赁是住房供应的“双引擎”之一,一般占据40%~60%的市场份额,甚至很多居民一辈子租房住。尤其欧美发达国家住房租赁市场起步较早,市场发展较为成熟,有的国家以市场为主导,由专业机构经营租赁住房,有的国家通过低租金管制、政府补贴、减免税负等政策保障房东和租客双方的权益,还有的国家房地产开发商已成为租赁用房的主要来源。本期策划分别介绍美国、德国、日本等国家住房租赁市场,看看国外的住房租赁市场到底是如何运作的。

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美国:专业运作,市场承载双重功能

崔裴

作为世界上最成熟的住房租赁市场之一,美国的市场制度规范、企业实务等均走在了前列。

租赁住房需求快速增长,承租群体多元化

根据美国人口普查局公布的相关数据,美国住房自有率从2004年~2005年的历史最高点68%降到2015年的63%,承租住户从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户。据美国住房和城市开发部有关专家估计,美国住房自有率每降低1%,大概就有120万人进入租房市场,租赁需求超过30%以上。租赁住房在全部住宅存量中占比为31.2%,在全部在用住宅中占比为35.6%。

此外,哈佛大学住房研究中心提供的数据显示,美国租赁住宅的供应集中于大都市地区。纽约、洛杉矶等核心都市租赁人口占比均高于60%,全美租赁人口占比约35%。与固有印象形成区别的是,美国租客群体中年轻人的比例并非最高。截至2015年,40岁以上承租户占承租户总户数超过50%,50岁以上承租户占承租户总户数超过30%。

租赁市场化水平高且专业化规模化特征明显

美国住房租赁的市场化水平非常高,而且市场主体中有相当大比例的机构出租方,其中还有很多规模化的机构,租赁住房供给方专业化和规模化特征明显。

根据各类租赁住宅享受政府租赁补助的情况看,2013年有88.1%的租赁住宅单元未享受政府租赁补助,而占总量11.9%的享受政府补贴的租赁住宅单元中,还有许多也并不是由政府投资、运营的公共住宅,而是由私人持有并经营的市场化租赁住宅。因此,即使采取保守估计态度,全美租赁住宅中,市场化运营的单元占比应在90%以上。

在美国各类租赁住房的供给主体中,专业化的公寓出租企业是最重要的主体,最大的公寓租赁投资经营企业EQR1969年成立,2011年在美国15个州持有427处物业、12194套公寓,是住房租赁企业中的龙头老大。

从全国总体看,按行业营业收入占比计,公寓出租业占住房出租业总体的90%以上。与个人房东相比,机构出租人能够为租客提供有更加良好的租住体验和服务体验(特别是在租赁关系稳定性方面)。

租买选择机制增强了市场的自我调节能力

住房租赁是一种更高级的住房流通方式,因为它是住房投资人与使用人在住房使用环节的分工。与自给自足式的住房自有相比,住房租赁是住房领域分工演进的更高阶段。

美国的实践表明,住房租赁市场承载着双重功能。一方面,有助于有效利用住房资源并更好地改善城镇居民的居住状况。另一方面,住房租赁市场的发育、成熟、规范,对住房买卖市场和房地产市场整体运行具有举足轻重的影响。有关美国住房价格与租金的实证研究表明,发达的住房租赁市场与住房买卖市场紧密关联,形成“租买选择机制”:一旦房屋买卖价格过于偏离租金所决定的正常价值,自然会有更多住户转而选择租房。住房买卖价格受租金制约,而租金受人口和经济发展水平制约,在社会经济正常发展情况下一般不会陡升陡降。因此,“租买选择机制”对房地产市场是一个较有效的约束,可增强住房市场的自我调节能力。

以金融和税收制度鼓励专业机构经营租赁住房

美国住房租赁市场缘何有如此良好发展?

住房租赁经营需要长时间占用大量资金,美国发达的资本市场为住房租赁经营企业提供了稳定的直接融资渠道,为规模化住房租赁经营机构的发育、成长提供了良好的环境。而REITS(房地产投资信托)制度的建立,更使得经营住房租赁的REITS公司享受穿透性税收优惠,可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此,大多数REITS将至少90%的应纳税收入移交给股东,所以基本没有企业收入税。美国大多数州都遵从这项联邦条约,也不要求REITS缴纳州所得税。美国国会创立这种税收优惠的目的在于:让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合性房地产项目。

此外,美国还运用其他税收手段支持租赁住房经营者。例如:将租赁住房投资经营的正常成本(贷款利息、装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税基扣减项目,大大降低了租赁机构的运营成本。

政府利用租赁市场为低收入家庭提供住房保障

1934年,美国政府为中低收入人群购房提供担保,大量中低收入家庭支付首付3%,可获得30年贷款来购置住房。20世纪四五十年代,美国政府直接投资建设大型集合式住宅群,由于低收入群体的过度集聚,这些住宅区逐渐出现社会治安等问题。20世纪六七十年代,美国政府改变策略,以租金补贴支持低收入群体的住房问题,带动了住房租赁市场的兴起。

20世纪90年代,美国政府向低收入群体提供公共住房,通过法案,以房租补贴、减免不动产税、减免抵押贷款记录税等支持面向低收入群体的租赁住房供给。2008年金融危机之后,美国政府感到在支持低收入群体购房方面承受了过多风险,于是通过增加购房首付和担保来减轻自身负担;同时,一些大都市地区快速上涨的住房租金对低收入承租户产生日益加强的排挤效应。因此,美国可支付租赁住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金补贴。目前,美国住房和城市发展部每年的预算是500亿美金,其中超过50%用于租金补贴。

在大型公寓——纽约曼哈顿史蒂文森镇和皮特库伯村,纽约市政府通过一套政策组合与其第三任业主黑石公司达成协议。截至2009年,这个项目总量11250套住宅中60%为低于市场租赁价格的、针对中低收入群体的“可支付租赁住房”。黑石公司收购后,根据与纽约市政府达成的协议,到2035年之前仍将保持5000个单元以上作为可支付租赁住房,其中500个单元作为专门针对低收入群体的租赁住房。

纽约市政府给予黑石公司包括不动产税减免、贷款记录税减免,免息贷款等各类支持性政策。其中,包括允许跨区转让“可转移发展权”,准许黑石公司将80英亩未使用可转移发展权卖给其他区域的开发商,相当于可以开发1000套左右的公寓住宅。

美国土地发展权转让计划(TDR)是指土地所有权人可将发展权让渡,让渡的发展权在转让地块上作废,而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在的一种权益转让制度。史蒂文森镇和皮特库伯村的TDR本应只能转让同属曼哈顿地区的开发商,现在允许其转让于其他区域,无疑增加了这一权益的使用价值,同时也给了企业更多最大化收益的潜在可能。

(作者单位:上海易居房地产研究院房地产流通研究所)

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德国:政策保障,更多人倾向租房住

夏亦丰

德国作为欧洲最大的经济体,住房自有率却远低于欧盟63%的平均数。2013年普查结果显示,德国住房自有率为43%,更多的德国人倾向于租房住。

购租比相对较高,政府补贴低收入家庭租房

德国的住房市场供需平衡,住房成本对家庭的负担较小,德国人并没有把买房作为一件特别重要的事情来看待。2016年全国居民家庭数量为4096万户,而住房存量套数为4170万,总量供应略超过需求。1994年德国住房开支(包括租房和购房)占家庭净收入的比重为19.1%,之后逐年下降,从2000年开始这个比重基本维持在15%~16%。一般来说,住房成本负担的临界值为30%,50%表示严重负担。德国的住房开支占家庭净收入的比重只有临界值的一半。

从租房人群来看,中青年人、单身家庭更倾向于租房住。30岁以下的德国人拥有自住房的比例仅为10%,单身家庭中有72%选择租房住。这主要是因为德国中青人因为市场、企业和个人发展等因素,工作学习地点会不断发生变化,加上德国买房后续费用多,租房在某种程度上更加便捷。

有数据显示,家庭月净收入低于平均水平的德国人会租房。月净收入超过3200欧元的德国家庭中,大约70%的家庭拥有自己的住房。2015年德国月平均家庭净收入为3218欧元,收入超过这个平均数的德国人更倾向于购房。家庭月净收入低于1300欧元的德国人中租房的明显高于拥有自己住房的。这些人在租房时,有机会获得政府补贴。

总体来看,住房市场上购租比相对较高,租房略好于买房。购租比可以反映一个地区年化租金和房价之间的关系,比率越低说明年化租金相对买房成本来说差异越小,买房相比租一个类似的房子更有吸引力。

有政策保障支撑,租赁市场稳定发展

德国政府对租赁市场的各项政策有利于房东和租客双方权益保障。

对房东来说,出租闲置房屋可以在减少房屋流转环节税负的同时获得较高的租金回报率。目前德国的租金回报率大致在4%左右。自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需缴纳土地购置税(3.5%~6.5%),但用于买卖的房屋不仅要缴纳其评估价值1%~1.5%的不动产税,还要缴纳3.5%~5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要缴纳15%的差价盈利税。

对开发商来说,政府对投资建设出租房给予免税或直接补贴。最直接的体现是规定建设出租房的折旧率要比普通固定资产高,因此能够有效减少开发商的税负。对于租客来说,德国的低租金管制和政府补贴是非常完善的。德国法律规定:房东不能肆意提高房租,最新规定是对于同一个租赁合同3年内涨幅不得超过10%,但合同更新后或更换租客后将重新计算;不可随意驱赶租客、中介不可抬高佣金;租金必须在城市合理租金水平表的范围内,超过20%以上被视为违法行为。

此外,德国出台了《住房补助金法》《失业金法》等法律为低收入家庭提供适当的补贴。若租客的家庭收入水平不能达到租金要求,政府会发放补贴补足差价部分。2015年,共有46万户家庭共计获得了约6.8亿欧元的住房补贴,占联邦政府财政支出的0.05%,人均住房补贴1480欧元。

德国租赁市场中私房居多,约占59%,包括小规模私人房东和房东租客合租两种形式。30%的出租房源来自公共租赁体系,包括市政住宅协会、合作社、公共住房协会、教堂等。另有11%的出租房来自于专业私营住宅公司。而开发商建设房屋必须在新房落成后的一定期限内让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。正因如此,德国租赁房源充足,并且以政府公租和地产公司、非营利组织等机构租赁作为稳定市场、平抑租金的“压仓石”。

(作者单位:东方证券研究所)

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日本:良法善治,租赁市场走向成熟

林述斌

20世纪50年代到80年代日本经济高速发展,房地产价格随之飞涨,直到90年代初泡沫经济破灭,房地产行业遭到毁灭性打击。日本国民结束对“土地神话论”的盲目认知,开始对买房和租赁消费进行理性思考。经过几十年发展,日本逐渐形成稳定而成熟的房地产市场格局,促进了房地产相关企业的积极转型和多元化发展。

房地产交易和租赁市场协调发展

到目前为止,日本房地产市场形成一个租售并存、新旧房交易市场及租赁市场协调发展、房地产服务业高速发展的成熟产业格局。其中,房屋租赁市场发展水平高,行业加速聚集,品质优良的租赁用不动产是日本房地产市场发展的重要资产保障。

据日本总务省及国土交通省统计数据表明,日本的存量住宅(含集合住宅和独栋住宅)总户数为6062.9万户(其中非空置屋为5210.2万户)。租赁用住宅为1851.9万户,占非空置屋的35.5%;而在租赁用住宅存量中,民营占比78.7%。同时,在2016年新开工住宅总数中,租赁用住宅达到44.5%。过去20年里,这个比例一直保持在40%左右。

开发商是租赁用房的主要供给来源

租赁用房长期稳定的供给,与完善的租赁交易及管理制度、良好的信用体系建设、稳定的租赁收益、顺畅的流通体系有密切的关系。作为租赁用房供给主要来源的房地产开发商,积极的战略转型及多元化业务发展给日本的租赁市场发展带来巨大贡献。

三菱地所、三井不动产、住友不动产是日本最具代表性的综合性房地产商。2017年3家公司的年报数据表明,营业收入构成比(销售收入∶租金收入∶服务性业务收入)分别为三井不动产43.2%∶31.5%∶25.3%,三菱地所19.8%∶70.3%∶12.1%,住友不动产34.1%∶36.5%∶29.2%;营业利润构成比分别为三井不动产26.4%∶51.1%∶22.6%,三菱地所5.8%∶88%∶17.3%,住友不动产22.5%∶61.5%∶16%。

由此可看出,以住宅销售为主的销售收入占比均在1/3下(三井不动产因为有个别写字楼的开发销售,拉高了整体的比例),而三菱地所以长期持有东京CBD区域的优质写字楼为主要商业模式。住友不动产除了写字楼租赁和高端公寓销售外,代建一户建住宅以及住宅的改造装修收入逐渐提高,成为开展此类业务的同行内的佼佼者。从利润的占比来看,3家公司的主要利润来源均来自于自持资产的租赁收入。

事实证明,稳定的租金收益可以避开因经济大环境的波动而带来财务风险。三井不动产和三菱地所作为业界两大巨头,在日本的大城市核心区域持有大量的优质资产,其中,三井不动产的资产管理费收入占比超过两成,真正实现传统房地产开发公司从重资产到轻资产运营的华丽转身。除此之外,日本的大多数开发商都积极介入开发业务后期的物业管理及资产管理服务,形成整个生态链的闭环。

房屋租赁市场走向成熟的三大要素

那么,总体来看,日本房屋租赁市场是如何逐渐走向成熟的?

日本对房屋租赁管理的法制建设较为完善,房屋租赁基本法《借地借家法》的立法宗旨就是保护入住者权利原则。法律要求,出租人没有正当理由,不能随意解约或者随意涨价,承租人有权拒绝违反合同规定的任何要求。

同时,日本重视培育发展各类房地产服务业,房地产领域细分出各类专业化公司。房地产中介、物业管理、租赁管理、资产管理等专业化公司严格按照相关法律法规运营和管理,大大提高了租赁用房的管理品质和体验度。知名品牌运营商的租赁用房更成为引领住居消费潮流的理想住所。

此外,日本着力建设优秀的房地产流通体系。众多知名房地产商除了开发传统的住宅外,资产类型涉及办公、商业、酒店、养老、物流等多种领域,业务类型也由过去单一的建造及销售拓展到租赁、代建、改造、资产管理等多个环节。由优良资产管理带来的房地产潜在价值的上升被充分认识,房地产价格的上升动力由过去的“炒”转变为“管”。而稳定的租赁收益,成为抵抗经济波动周期的重要收入来源。

(作者单位:不动研(上海)日本不动产研究所)

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法国:鼓励民间资本进入租赁市场

法国政府为鼓励民间资本进入租赁住房市场提供多种税收减免政策:一是私人业主提供6年~9年租赁房服务,可按投资额13%的比例享受所得税减免。二是私人业主的租赁住房支出,如贷款的利息支出、维修费和管理成本等可抵扣个人所得税。多种财税政策引导,使得法国租赁住房市场形成了私人租赁房占53.9%,私营公司租赁房占2.3%,低租金组织租赁房占34.5%和其他社会住房约占9.3%的格局。

其中,为了满足低收入阶层的居住问题,法国十分重视低租金社会住房的建设,规定每个市镇必须拥有占住房总面积20%的低租金社会福利住房。

荷兰:对住房租赁有严格管理要求

在荷兰,政府对出租住房的出租人和承租人都有严格的管理要求,包括租约管理、租金评价、租金增长控制等。出租住房所有者和租户签订合同6个月之内,承租人可以向租金管理委员会提交申请对租金价格进行评估,如评估结果为租金过高,出租人会被要求降低房租。荷兰政府还对出租住房的租金设定最高租金上限和每年租金上涨幅度的上限。

出租住房中有一种叫“社会住房”,是面向中低收入家庭提供的低租金住房,在全部出租住房中比例高达78.3%。租住社会住房的中低收入家庭占到租住住房的中低收入家庭总数的80%左右。

英国:将公共出租房经营推向市场

20世纪80年代之前,英国主要由政府投资建造公共住房,并以低于市价的租金出租给居民。80年代中期,政府大规模转移公共住房产权从地方政府到非营利组织,并将公共住房租户的普遍性补贴变成以家庭财产调查为依据对少数人的补贴。到90年代中期后,政府采取以房养房,加大对社会出租住房的投资,并用出售公共住房的收入来修缮或兴建公共出租房,并逐步将公共出租房经营推向市场。

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