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小产权房迎来春天?您想多了!

2017-09-05 09:49:41    来源: 中国国土资源报    作者:朱道林

提要:此次试点本来是一项为解决增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾的政策探索,目的是希望促进房地产市场平稳健康发展。从改革和政策方向来看,试点利用集体建设用地建设租赁住房与小产权房能否转正毫无关系。

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翟桂溪 绘

近日,集体建设用地建设租赁住房试点消息一出,不少人就自然联想到了小产权房,甚至有观点认为这可能会为小产权房合法入市乃至转正提供途径。这种想法,似乎有点异想天开。

客观地说,此次试点本来是一项为解决增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾的政策探索,目的是希望促进房地产市场平稳健康发展。但由于涉及“集体土地”,还关乎建设“住房”,很快被很多人联想到同样在集体土地上建设的住房——小产权房,甚至认为试点会为小产权房转正提供解决路径。这种想法可谓很有政策敏感性,也很有想象力。但是笔者想劝君一句:很遗憾,您想多了。从改革和政策方向来看,试点利用集体建设用地建设租赁住房与小产权房能否转正毫无关系。

首先,符合规划是基本前提。试点集体土地建设租赁住房与小产权房相比,尽管都是在集体土地上建设的住房,但是符合规划是基本前提,只有符合规划才有存在的可能。试点方案明确规定,“项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地”。换言之,尽管是集体土地,且由集体经济组织自愿采取一定方式建设并运营,但是必须是规划确定的居住建设区。而各地大量存在的小产权房,往往是不符合规划的自发建设,国家在清理小产权房过程中首先也是判断其是否符合规划。

其次,只租不售是基本规则。试点方案明确规定,“集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租”。  

一者,不能“以租代售”,即只能租赁、不能出售。对于租住者来说,就只有租住使用权、没有房屋产权;只能解决居住保障,不能形成房屋财产,与“房子是用来住的,不是用来炒的”的住房定位是一脉相承的。而所谓的小产权房,往往只有通过买卖才能实现购房者获得住房财产的目的,绝大多数的人之所以购买小产权房,也主要是看中其价格低且又能形成住房财产。只不过,国家在其产权及交易上给予了严格限制,使其始终处于合法房产之外。那么换个思路,如果小产权房真要搭上集体租赁住房的便车,那么小产权房也只租不售如何?说不定如此还真能解决小产权房的问题,所有符合规划的小产权房,全部由当地政府或者集体经济组织原价收回,然后作为公共租赁住房出租,这样既解决了公共租赁住房的房源问题,也解决了清理小产权房的问题。只不过如此一来,恐怕小产权房的购买者又不乐意了。

二者,不得“转租”。这更强化了集体土地建租赁住房主要是解决住房保障的性质,通过制止转租防止少数人钻空子,防止扰乱住房保障政策。

我们应当清醒地认识到,当前我国城市房地产市场的投资属性已经发展到令宏观经济、金融体系、住房保障、社会民生无法容忍的地步。然而,如此情势之下,还有人惦记着在房地产市场“火中取栗”。可以说,建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制既急迫又艰巨。不论是租购并举还是试点集体土地建租赁房,这都是为建立健全这一长效机制所做的努力和探索。

(作者系中国农业大学土地资源管理系教授)

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