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张超:自持拿地时代来临,REITs能否破资金瓶颈?

2017-10-31 10:17:43    来源: 中国国土资源报    作者:张超

【编者按】租购并举开启了我国住房租赁时代,也引发了土地竞拍规则的悄然转变。土地市场上,房企已经从单纯的“价高者得”转向不仅“拼价格”还要“比配建”“拼自持”。从租购并举到自持拿地,房企正面临着前所未有的资金压力。十九大闭幕前夕,国内首单央企租赁住房REITs产品——保利租赁住房REITs获批发行,总算让房企嗅到了一丝春天的气息。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的发展大势下,REITs能破解住房租赁时代房企的资金瓶颈吗?本期特邀观察家进行了评论。

一直以来,“房子”牵动着中国十几亿人的神经。2015年以来,中央对住房租赁市场空前重视,各类鼓励政策频繁出台,其中最重要的,当属今年提出的构建租购并举的住房制度。这意味着我国房地产调控已从“政策调整”上升到“制度变革”,寄望从根上解决“房子”问题。十九大报告在开启新时代的同时也再次向全体人民宣告了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的决心。

住房租赁市场的发展对传统的土地运营模式提出了新挑战。“租购并举”一路升温,土地出让方式也日益革新,全自持、半自持地块不断涌现,目前成交的自持地块已达到80幅。自持地块运营极大挑战着习惯了“抵押融资、卖房赚钱”的开发商们的“钱袋子”,也倒逼着开发企业寻求新模式突破资金瓶颈。在此背景下,沉寂多年的REITs重新回到公众视野。REITs能否成为自持地块融资的“解药”?能否借着大力发展住房租赁市场的东风迎来春天?一时成了地产界热议的话题。

进入10月份以来,深交所和上交所先后成功发行了国内首单长租公寓类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和国内首单央企租赁住房REITs产品“保利租赁住房REITs”。这被视为2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布以来金融资本进入住房租赁市场的实质性动作。事实上,我国对REITs的探索已经有10余年,但大多是集中于商业物业领域,极少涉足住房租赁市场。2015年中央重新提出积极推进房地产信托投资基金试点以来,市场对REITs的关注再次上升,而本次两款产品的最终落地,也成为对政策的最佳回应。

短短一个月内,两款极具代表性的REITs产品先后成功发行,无疑给其他企业产生了良好的示范效应和借鉴作用。特别是保利地产的这款产品,规模大,信用评级高,且首次采用储架发行的结构,一次核准,多次发行,市场普遍认为在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下,这是对国家公募REITs推行的一次重大突破。 

笔者以为,将REITs引入住房租赁市场,能够有效解决租赁型物业融资难的困境,通过资产证券化,将实物资产转化为标准化的基金份额,通过交易所平台发行,实现全国范围的流通。这一方面解决了开发企业的长期资金问题,符合国家鼓励直接融资的导向,也适度降低了当前房地产市场和金融市场过高的风险关联度;另一方面,给予了各地投资者相对平等地参与房地产市场发展的机会,从盲目“炒房”转变为理性、规范的金融投资,将住房市场的投机性需求合理地向金融市场引导。资金瓶颈得以突破,加上政策层面的大力支持,住宅租赁市场发展可期。一旦住房租赁市场发展提速,投资者对于产权的概念不再如此执着,租购并举,住房真正回归居住属性指日可待。

我国租售市场长期不平衡,根本原因在供给侧,机构租赁主体匮乏。REITs的推行,能够解开发企业自持资产的后顾之忧,也有助于培育机构租赁主体,创新房地产运营模式,规范租赁市场秩序。当然,住房租赁市场的发展不可能一蹴而就,从市场环境和产品设计来看,我们离真正的REITs尚有一段距离。在基础资产所有权方面仍有待进一步明晰,相关的法律保障、税收制度等问题,相应的改革措施仍有待出台。最为关键的是运营能力问题,毕竟REITs是一款金融产品,其收益和风险是市场最为关注的要点。下一阶段应当切实提高物业经营管理水平,在保障租赁群体居住权益的前提下提升租金回报率,培育REITs的生命力,使其成为打开住房租赁市场未来发展空间的金钥匙,助力我们早日迈入租购并举新时代。

(作者单位:中国人民大学公共管理学院)

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关键词: 房地产市场
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