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百亿进场 如何多赢——重庆试水土地一级开发整治PPP

2015-07-20 09:34:00    来源: 中国国土资源报    作者:谢必如 白文起

 

核 心 提 示

眼下,PPP不仅是时髦的名词,这种“公私合营”的投融资模式正进入批量推进的“快车道”。而热潮也蔓延到了土地整治领域。今年,重庆市首次在土地一级开发整治中引入PPP投融资模式,目前已启动两个项目。当土地整治遇上PPP,会发生怎样的“化学反应”?如何将土地整治PPP引入理性、健康发展的轨道?记者就此进行了调查。

 

去年以来,重庆市试水土地一级开发整治PPP投融资模式,开创了该市土地整治工作的先河,引起社会广泛关注。

“目前,重庆已启动广阳湾国际生态智慧城和钓鱼嘴半岛两个土地一级开发整治PPP项目,总面积6277亩,投资总额95.17亿元。”重庆市国土房管局有关负责人说。7月14日,记者从重庆市土地和矿业权交易中心了解到,各PPP项目基础工作正在稳步推进。

创新机制,引入社会资本

5月27日,重庆市钓鱼嘴南部片区土地一级开发整治PPP(混合所有制改革)项目,在市土地和矿业权交易中心第一交易大厅招标成功。该项目吸引了各金融类企业积极参与,其中两家机构同时击中标底,现场竞争一度白热化。最终,民生加银资产管理有限公司以年化固定收益率8.24%中标。4月份,广阳湾国际生态智慧城项目也已经完成招标。

早在2014年,重庆市委就将PPP投融资模式改革纳入了25项重点改革专项工作。当年,重庆陆续启动的13个PPP项目,以交通、市政和土地整治为主,投资总金额约1300亿元。

重庆市国土房管局负责人介绍,土地一级开发整治PPP投融资模式,采取土地整治—移交方式实施。由政府授权的土地储备机构(投融资平台)作为项目招标人,在交易平台通过公开招标确定投资人。由投资人依法对新增建设用地、旧城改造等土地按规划实施成片整治,整治完毕经验收合格,将土地移交给土地储备机构(投融资平台)后,按市场机制和合同约定享受利润回报。

采用PPP模式启动的广阳湾国际生态智慧城土地一级开发整治项目,位于重庆经济技术开发区广阳湾片区,总用地面积2167亩,投资总额29.27亿元。整治工程包括实施平场建设、市政道路建设、地下综合管廊建设,公园、绿化建设,前期设计及监理等。项目招标人为重庆经济技术开发区土地储备中心。根据招标公告,项目需投资的总额约为12亿元,投资价款由投资人按约定分期投入,投资期限为3+1年,设定年化投资收益率上限为10%。

据了解,与广阳湾项目不同,钓鱼嘴南部片区项目以股权投资方式实施土地整治,即中标投资人与招标人下属公司以股权投资方式共同组建项目公司实施土地一级开发整治。中标人享受股权投资收益,不分享土地出让增值收益。

钓鱼嘴位于大渡口区东南部,是重庆主城唯一未开发的半岛,建成后将成为重庆市新地标。本次以PPP模式整治的南部片区土地面积4110亩,可出让建设用地面积1785亩,项目招标人为重庆市地产集团。根据公告,项目计划合作期最短为3年,最长不超过5年,预计总投资约72亿元,需筹集资金53亿元。

记者获悉,钓鱼嘴PPP项目正在加紧实施前的准备工作。重庆市地产集团及下属钓鱼嘴公司、地产基金管理公司与社会投资人(民生加银)之间的相关合同协议文本正在签订。目前,已由中介公司完成对地产基金管理公司的审计与资产评估工作,重庆市地产集团已完成重庆市钓鱼嘴开发投资有限公司成立工作。此外,重庆民生加银地产股权投资基金合伙企业已成立,正上报相关部门备案及完善工商核准。

规范程序,严格管理

根据重庆市国土房管局提出的试点方案,土地一级开发整治时不区分用地性质,主要通过征地动迁和“三平一通”等达到土地招拍挂出让条件,但不得进行土地产权转移,土地一级开发整治权利和国有建设用地使用权相分离,包括土地一级开发整治主体在内的任何市场主体均须通过招拍挂出让方式取得国有建设用地使用权。

土地一级开发整治PPP项目以整治总成本与收益之和最低为中标条件,通过招投标确定中标人。对于征收拆迁补偿安置事宜,由中标人将征收资金交给土地储备机构(投融资平台),由政府依法组织实施;对于整治工程事宜,由中标人按程序依法实施。拆迁完成、工程竣工验收合格后,中标人将整治后的土地移交给土地储备机构(投融资平台)。

“为确保土地一级开发整治顺利推进,提高资金使用效率,要建立奖罚机制。”相关负责人解释,中标人在约定的时间完成整治的,按节约的资金成本一定比例给予中标人奖励;中标人未按约定时间完成整治的,其延期对应收益视不可抗力、政府原因或企业自身原因等情况差别化确定。具体事宜通过合同约定。

试点方案明确,区政府和市财政等单位和部门、土地储备机构(投融资平台)要协调中标人合理调度、提高效率,合理控制资金实际占用时间,并登记建账。

重庆市国土房管局有关负责人称,推进PPP改革,搞好土地一级开发整治,一定要把握好四个基本原则。

——收益共享。要建立政府、土地储备机构(投融资平台)以及市场主体共同参与整治的机制,按合同约定依法享有各自收益。其中,土地一级开发整治项目年化收益率上限根据金融形势、社会资金成本水平逐年确定。投标人中标后,以中标的年化收益率确定回报。

——风险共担。中标人依法承担项目实施的金融风险、市场风险及违约责任;土地储备机构(投融资平台)按项目的实际进度明确资金需求量和计划、防止出现财务成本不可控风险。政府不得以财政性收入为土地储备机构(投融资平台)融资行为提供担保,同时应科学研制土地市场和房地产市场走向,有序推进征地(收)拆迁补偿安置和土地供应,实现土地收支平衡。政府不得承担项目建设运营的兜底责任。

——交易公平。包括土地储备机构(投融资平台)通过要约等方式成立的项目公司在内的投标人,均应在市土地和矿业权交易中心通过公开交易取得土地一级开发整治权利。只有一家投标人投标且投标文件符合招标要求的,可确定其中标。

——诚实守信。各方主体均应按合同全面履约,享受相应权利,承担相应义务。任何一方违反合同约定致使合同无法履行的,违约方应向守约方承担赔偿责任;合同能够继续履行的,违约方除承担赔偿责任外,还应继续履行合同义务。

“要在取得土地一级开发整治PPP投融资模式改革试点成功中,一定要扎实推进,规范操作,加强监管。审计部门要切实履行职责,加强对项目实施中征地拆迁、招投标管理、收益分配等各个环节的审计监督,防止违规和腐败行为发生。”该负责人强调。

利益共享,风险共担

重庆市市长黄奇帆表示,PPP投融资模式改革,是充分发挥市场在资源配置中决定性作用和更好发挥政府作用的关键措施。

土地一级开发整治PPP投融资模式改革意义何在?

对此,重庆市国土房管局有关负责人表示,土地一级开发整治PPP可以充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。这种“全程合作”可以使政府的财政负担减轻,社会主体的投资风险减少,突破城市发展资金瓶颈,加快城市基础设施建设。土地一级开发整治PPP项目投资主体可以是国企、民企或公私合营企业,投资主体的多元化促进了投融资体制改革。

同时,土地一级开发整治PPP能发挥政府和企业的各自优势,为公众提供高质量服务。参与的优质企业可以发挥资金和服务技能优势,推动项目在设计、施工、设施管理过程等方面的革新,引进最佳管理理念和经验。政府可以从过去的基础设施公共服务的提供者变成一个监管的角色,确保工程质量,为公众提供高质量的服务。

此外,PPP模式可以提高效率和降低工程造价。研究表明,与传统的融资模式相比,PPP项目平均为政府部门节约17%的费用,并且建设工期能按时完成。

钓鱼嘴南部片区PPP项目也是重庆市地产集团在混合所有制改革的破冰之作。重庆市地产集团负责人表示,土地整治PPP模式是对地产集团原有贷款和专项债券融资模式的创新,能有效降低地产集团资金压力,同时为后续土地整治项目提供可借鉴的路径设计。同时,土地整治PPP也是地产集团转型的重要路径,有利于提升资本化运作项目能力。

随着钓鱼嘴南部片区土地一级开发整治PPP项目的落地,重庆地产集团将陆续启动6个PPP项目,土地总面积约1.7万亩,预计总投资额将超过430亿元。

据悉,重庆市将于近期召开2015年度PPP项目签约发布会,再策划提出一批高速公路、轨道交通、桥隧、市政、水库、社会事业、土地整治等行业领域的重大项目。

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