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容积率改变后拍卖过户能否进行登记

2016-01-29 09:14:00    来源: 中国不动产    作者:于丽娜

:甲公司经法院拍卖取得一宗商业用地及其上房屋(房屋、土地均已办理登记),随即办理不动产过户手续。但是登记部门在权籍调查过程中发现其上房屋已经扩建,容积率增加。此时还能否对该不动产进行登记?如果可以,应当如何办理?

江苏省徐州市不动产登记局  董士玲

:本案主要涉及两个问题,一是能否对该宗地及其上房屋进行登记,若能,适用的不动产登记类型、程序以及需要提交的材料是什么;二是容积率增加后应当如何处理。

第一,对已经登记部分办理转移登记。

本案涉及法院拍卖的效力问题。法院拍卖是司法判决的延伸部分,拍卖成交后,竞得人可以持拍卖结果和协助执行通知书申请登记,而登记部门应当据此办理登记。

首先,适用的登记类型为转移登记。依据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)的规定,本案适用的不动产登记类型为转移登记而不是变更登记,这与分散登记时的规定有所区别。《土地登记办法》采用广义变更登记立法例,变更登记包含了土地权利人的变更,即买卖交易发生的土地权利转移属于变更登记的范畴。《房屋登记办法》采用狭义变更登记立法例,规定买卖等应当申请房屋所有权转移登记。据此,房屋所有权人因拍卖而变更属于转移登记的范畴。《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。该规定对“变更”和“转让”进行了区分,因此也将变更登记和转移登记予以区分。为与《物权法》更好衔接,并且契合实践需要,《条例》对变更登记和转移登记进行了区分。

本案中,甲公司通过法院拍卖取得该宗商业用地,不动产权利人发生了改变,因此适用的登记类型为不动产转移登记。申请时,买受人应当持组织机构代码证、人民法院拍卖房地产后确权的民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证

以及其他材料,向不动产登记机构申请登记。

其次,只对已经登记部分予以登记。本案办理不动产登记依据的要件是法院拍卖后生效的法律文书,而拍卖只是针对已经登记的部分。因此,不动产登记机构应当只对已经登记的部分予以登记,对于擅改容积率扩建后增加的部分不予登记。

第二,扩建部分变更规划条件并补缴出让土地的地价款后方可申请登记。

依据《城乡规划法》的规定,本案中,该宗地上房屋扩建,容积率增加,国有建设用地使用权出让合同中记载的有关内容发生改变,应当要求其向当地人民政府城乡规划主管部门申请变更规划条件。容积率等相关规划条件依法变更后,批准变更的城乡规划主管部门有责任向国土资源主管部门通报,建设单位应当及时将依法变更后的规划条件向国土资源主管部门备案。

本案还应当根据各地监管职责分工,由执法部门或者土地利用部门处理,补缴出让土地的地价款后方可申请登记。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》规定,调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积。本案应当依据以上测算标准,择高确定国有建设用地使用权出让价款补缴金额。如果不符合规划变更条件,则不应进行登记。

(作者单位:国土资源部不动产登记中心)

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