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企业注销后土地如何办理变更登记?

2016-04-28 09:22:00    来源: 中国国土资源报    作者:田颖

:甲企业于1990年依法取得了土地使用权,并且登记发证,属于工业用地。1995年,甲企业因经营不善,被工商行政管理局注销了营业执照。注销登记中明确,甲企业的债权债务由其法定代表人承担。之后,甲企业的原法定代表人将土地使用权及地上附着物转让给了乙企业,用途不变。

那么,甲企业的土地使用权是应变更登记给甲企业原来的法定代表人(自然人),然后再变更登记给乙企业?还是直接由被注销的甲企业的法定代表人(自然人)作为土地使用权的转让当事人,申请变更登记给乙企业?

江苏省宜兴市国土资源局和桥分局   秦 岭

:“法定代表人”是代表法人进行民事活动的自然人。一般来说,企业在注销前应办理清算,了结所有对外法律关系。但事实上,仍存在对外法律关系未能了结的情况。因此,企业注销登记实务中,一些工商行政管理部门会要求清算组织或第三人承诺,企业注销登记后遗留的债权债务由其负责。案情所述的“注销登记中明确,甲企业的债权债务由其法定代表人承担”即属于此种情况。此承诺针对的是原企业的债权债务,与土地使用权并无必然联系。因为土地使用权作为企业的资产,属于物权的范畴。

土地使用权变更登记可以在法人与自然人之间进行,这不是源于“法定代表人”的特殊身份,而是源于申请的“合法性”。只要申请人符合不动产登记相关法律规定,申请材料齐全、符合法定形式,行政机关即应当受理并办理登记业务。行政机关的不动产登记行为是依申请作出的“被动”行政行为。

本案中,甲企业已于1995年被当地工商行政管理局注销了营业执照,即在法律上被宣布了“死亡”,民事主体资格不存在,不可作为变更登记的申请人。

鉴于甲企业是出让取得还是划拨取得土地使用权,其在被注销营业执照前破产清算情况,涉案的土地使用权权属等情况均不明确,根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。但属于人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请。因此,对于该宗土地使用权,行政机关可依据人民法院生效的法律文书等,协助执行变更登记。

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