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继承经济适用房是否需要补交土地出让金?

2016-05-04 09:38:00    来源: 中国土地    作者:华琳

问题

2010年,李某购得经济适用房一套,2012年李某死亡,未留下遗嘱。2016年李某的独子小李欲将该房屋出卖给赵某。小李和赵某共同到不动产登记机构办理登记,不动产登记机构告知需要补交土地出让金才能办理转移登记,赵某和小李在由谁补交土地出让金的问题上发生了争议。

解答

本案争议的焦点在于限制交易期内经济适用房能否继承,以及继承房屋是否需要补交土地出让金。

一、经济适用房在限制交易期内可以继承

我国现行法律法规均未规定限制交易期内经济适用房能否继承的问题。按照《继承法》第三条规定,“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。”经济适用房作为购房人的房产,依法可以发生继承。部分城市也已经出台了相关的地方法规承认限制交易期内经济适用房可以继承,例如《杭州市区经济适用房管理办法》第三十三条规定,“在限制交易期限内,因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的,经市房产行政主管部门核准后,可办理交易过户手续。”因此,本案中李某去世后,其独子小李可以依法继承李某生前购得的经济适用房。

二、继承经济适用房不需要补缴土地出让金

现行法律法规没有规定继承经济适用房是否需要缴纳土地出让金。但依据《城市房地产管理法》的规定,是否需要补缴土地出让金主要取决于土地性质是否从划拨转为出让。经济适用房发生继承后,政策性保障住房的性质并未变化,房产性质仍然是经济适用房,土地状态也依然是划拨土地。因此,继承经济适用房不需要补缴土地出让金。地方实践中,也基本按照经济适用房继承不发生房产性质的变化因而无需补交土地出让金来操作。如《嘉兴市市区经济适用住房管理办法》第三十二条规定,“经济适用住房在限制上市交易期限内,购房人因继承、离婚等发生房屋所有权转移的,由经济适用住房主管部门核准,允许办理过户手续,过户后房产性质仍为经济适用住房,限制上市交易起计日期不变。”本案中,小李继承经济适用房时,土地性质仍为划拨,不需要补交土地出让金。

三、继承人出卖经济适用房时由买受方补交土地出让金

对于经济适用住房,由于其土地使用权是以划拨方式取得的,个人购买时价格中不含土地出让金,因此已购经济适用住房上市出售时,应当按照《城市房地产管理法》的规定,由购买人向国家补交土地出让金。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”购买经济适用房满5年、在政府不主张优先回购权的前提下,可补交土地出让金等相关价款出让该经济适用房。本案中,小李欲将该房屋出卖给赵某,应当由赵某按规定补交相应的土地出让金,方可办理不动产转移登记。        

(作者单位:北京工商大学)

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