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小产权房为何转正不得?

2016-05-12 09:50:00    来源: 中国国土资源报    作者:章林晓

近年来,小产权房一直是国家明令禁止,并严厉打击的。虽然借着不动产统一登记政策的实施,有不少小产权房业主又开始心存侥幸,但是事实还是击碎了他们的转正梦。小产权房为何不能转正?要回答清楚这个问题,不妨借助一下数学上的反证法,如果允许小产权房转正,又将会导致怎样的结果?

有专家学者认为,小产权房转正无门的根源在于土地财政。农民是弱势,政府是强势。虽然建造小产权房出售者大多并非真正意义上的农民,但这种言论依然能激起公众对政府的愤慨和对小产权房的同情。

情绪性的舆论反应,往往会掩盖更深层次的理性思考。小产权房与商品房的价格差异,并非在于这些专家学者所认为的小产权房省下了商品房开发时需交纳的土地出让金和有关税费,真正原因在于小产权房与大产权房供需圈的差异。

小产权房的供应,从源头上讲主要可分为两种:一种是擅自在集体建设用地上违法建造的房子,另一种则是未经农用地转用审批,直接占用农用地违法建造的房子。

小产权房是对现行法律的公开违反,虽然在世代循规蹈矩的村民中间,敢以身试法的属于少数,但由于小产权房既不受土地规划限制,又不受土地用途管制约束,因此,其占比虽小但潜在供应量基数很大,如果监管不到位,最终的供应量还是相对较大的。

小产权房的需求,主要可分为两种:一种是相对贫穷之人确因买不起商品房抱着侥幸心理而买了小产权房;另一种则是相对富裕之人出于纯粹的投资/投机目的购买的小产权房。

这两种购买小产权房的,其实都知道购买小产权是违法的,都有着赌一把的心理。这种敢于违法赌一把的人在购房者中占比毕竟不是太高,因此小产权房的需求相对于商品房还是很有限的。

这样,一方面小产权房的供应相对较大,另一方面小产权房的需求又相对有限,这两者的结合才最终导致了小产权房的相对低价,在许多地方,小产权房的售价只占到商品房的1/2甚至更少。

然而,即便小产权房售价最低,由于其是违法擅自建造的,没有交纳耕地占用税、土地出让金等税费,其利润空间往往依然远大于商品房的利润空间,这就是一些人敢于以身试法违法建造小产权房的动力之所在。

小产权房的低价源自于其与商品房的供需圈的差异,小产权房的利润则来自于其违法省下的税费。如果宣布小产权房合法化,那意味着什么?那就意味着小产权房供需圈的合法化,小产权房利润来源的合法化。

小产权房供需圈的合法化,从供给层面讲,也就意味着违法占地行为得到鼓励,建设用地规划可以随意违反,土地用途管制制度可以随意践踏;从需求层面讲,也就意味着遵纪守法行为得到惩罚,违法赌博行为得到鼓励。

如果土地利用规划可以随意违反,又该如何协调城乡空间布局,确保经济社会可持续发展?如果土地用途管制可以随意践踏,又该如何坚守耕地红线,确保国家粮食安全和生态安全?如果守法者受到惩罚,违法者得到鼓励,又该如何推进依法治国?

小产权房利润来源的合法化,也就意味着遵纪守法、循规蹈矩者所缴纳的耕地占用税、耕地开垦费等税费,土地出让金、大市政配套费、人防费等费用,其实是可以肆意侵吞的。

大家知道,耕地占用税、耕地开垦费等税费“取之于地、用之于地”,主要用于宜耕土地的开发和现有耕地的改良,受益的是广大真正从事“播殖耕稼”的农民。

土地出让金主要用于农村土地取得的补偿支出,农业用地开发整理,水利设施建设,城市基础设施和保障性住房建设,以及教育资金,其受益者除广大农民,还有广大市民和学生。

大市政配套费、人防费等费用的使用方向众所周知,受益的是广大市民,其中人防费是国防建设费用的重要组成部分,事关保护人民的生命和财产安全,受益的是全体国民。

小产权房合法化,损害的是中华民族的根本利益和长远利益,遭受损失的是全体国民中的绝大多数,得利的只是其中极少数违法者,这才是小产权房为何转正不得的根本原因。

(作者单位:浙江省新昌县国土资源局)

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