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如何对待权利人申请相邻关系保护

2016-06-29 16:15:37    来源: 中国土地    作者:华琳

问题

甲与乙为邻居,甲在乙房屋的前、后各建有房屋,乙处于甲所有的房屋或使用的土地包围之中,在甲所有的建筑物范围内有历史形成的必经通道。两者均在原房管部门进行了登记,各自持有产权证书,其土地范围、房屋产权清晰无争议,但乙不通过甲土地及房屋就不能通行。现在甲和乙要求分别办理不动产权利登记,在受理过程中,存在下列疑难问题:1、登记机构如何登记,才能保障乙的合法权利? 2、如果乙没有申请不动产权利登记(如地役权登记),登记机构如何处理?

解答

本案主要涉及相邻权利人的保护以及不动产登记的启动方式问题。

一、不动产登记实行依申请原则,登记机关不得依职权主动进行登记

根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第十四条:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款“不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外”等规定可知,我国不动产登记实行依申请的原则。除法律法规明确规定的例外,登记机构不得主动登记。原因有二:一是不动产登记机构属于行政机关,法无明文授权即禁止。二是不动产登记具有公示效力,权利人申请更易于查清事实,减少登记错误,维护不动产交易安全。本案中,乙如未申请不动产登记,登记机构不得依职权主动进行登记。

二、不动产登记机构如何登记取决于权利人申请的权利内容

不动产权利人的申请启动不动产登记程序,权利人申请的权利内容决定不动产登记机构的登记事项。《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见》和《物权法》对基于相邻关系产生的“通行权”均有规定。根据《物权法》第八十七条规定, “不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。”相邻“通行权”的主张必须以确有必要为前提,如果除经由该土地或房屋通行外,尚有公共通道或其他道路可以通行,则相邻方一般无权主张“通行权”。本案中,甲与乙房屋相邻,乙处于甲所有的房屋或使用的土地包围之中,且甲所有的土地使用权范围是乙的必经通道,因此甲依法有义务向乙提供通行便利。此时,乙想要自我保护,只需将己方不动产状况如实、准确登记即可。而且根据《条例》第四条第三款“不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”如果相邻权利人已持有原房管部门颁发的房屋产权证,土地部门颁发的土地使用权证等,土地范围、房屋产权清晰无争议的,无需再次登记。

三、相邻权利人还可申请地役权登记保护自身利益

根据《物权法》第八十七条规定,相邻权利人依据相邻关系只能要求相邻方提供必要的、最低限度的便利。因此,相邻权利人以及拥有其他可选择通道的不动产权利人还可以选择通过与相邻土地权利人签订地役权协议,共同向不动产登记机关申请地役权登记,更好保护自身利益。对此,《物权法》第一百五十六条和第一百五十九条分别作出规定,“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”“供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。”因此本案中,乙除如实登记己方权利外,还可与甲协议签订地役权合同,进而向登记机关申请地役权登记。

(作者单位:北京工商大学)

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