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城镇居民在宅基地上的自建房被拆迁后,补偿的房屋归谁

2017-11-09 09:21:48    来源: 中国土地    作者:康武燕

问题

山东省某村村民A向村委会申请了一块宅基地,并通过了建房审批。A与城镇居民B签订合同,让B在其宅基地上自建房屋,B支付宅基地使用费。后因旧村改造,B在A宅基地上的自建房被拆迁,获得拆迁安置房。A诉至法院,要求确认合同无效,并要求B返还拆迁后所得安置房。A请求可否成立?

解答

一、城镇居民在农村宅基地上建房的合同无效

我国《宪法》第10条规定,“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第8条规定,“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。就此可知,宅基地使用权与农村集体成员身份相关联,不得随意转让。我国立法原则上禁止将宅基地使用权转让给集体经济组织外成员,对此我国相关部门及各地政府作了进一步明确。

首先,对于宅基地使用权可否转让给其他农村集体经济组织成员,各地做法不一。山东省采取禁止态度。其次,对于宅基地使用权可否转让给城镇居民,根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。可见,我国禁止城镇居民在农村宅基地上建房。

《合同法》第52条规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”,以及最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)规定“合同法第52条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”,可知当合同违反效力性强制规定则无效。本例中,城镇居民在农村宅基地上自建房屋,违反了法律规定,若此合同继续有效将会损害国家和社会公共利益,属于违反效力性规定。所以,A与B签订的合同无效。

二、非合法宅基地使用权人建房,不能取得房屋所有权

本例中,因合同无效宅基地使用权仍归村民。根据《山东省农村宅基地管理办法》相关规定,只有获得建房审批才能成为合法建房主体。村民A是宅基地使用权人并获得建房审批,B是房屋出资者。根据“房地不分离”原则,房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有。这里涉及民法中规定的添附物所有权归属问题。B在A的宅基地上建立房屋,其实是将建筑材料等动产与宅基地相结合,是动产与不动产的附合。动产与不动产附合,由不动产的权利人取得所有权。所以,宅基地使用权归A的情况下,房屋的所有权应归A所有。所以A是房屋所有权人。

三、城镇居民无权获得拆迁补偿利益

拆迁后应给予被拆迁人相应补偿,但对于农村集体拆迁,被拆迁人如何确定我国法律无明确规定。根据《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》,“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”,以及该条例第2条规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。可知,房屋所有权人为被拆迁人。

本例中,自建房虽由B出资建设,但是其出资建设本身违反农村土地管理禁止性规定,B没有该房屋所有权,不能作为被拆迁人获得房屋补偿。

中国地质大学(北京) 康武燕 

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