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公共服务项目用地怎样有偿取得

2017-11-09 09:22:20    来源: 中国土地    作者:尚晓萍

问题 

某企业想申请取得一块土地用于文化产业项目,按照《划拨用地目录》的规定,可以通过划拨方式取得。但从企业长远发展和融资需要角度出发,该企业希望以有偿方式取得该地块使用权。那么可以用何种方式取得?有哪些政策支撑?用地出让价格如何确定?

解答

根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(以下简称《意见》),可以解答以上问题。

一、本例中的土地,除可按划拨方式取得外,还可以出让、租赁方式以及作价出资或者入股的方式取得

《意见》对完善公共服务项目用地政策提出了明确要求。根据党的十八届五中全会“创新基础设施投融资体制,推广政府和社会资本合作模式”部署,按照《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》相关规定,《意见》提出:对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同举办企业投资建设。笔者认为,这样的规定主要基于以下考虑:一是促进社会投资。按目前规定,这些领域的项目用地基本以划拨方式为主,因划拨土地使用权利受限,社会资本进入这些领域进行企业化经营,对获得更大的土地使用权利有客观需求。鼓励以出让、租赁方式及允许以作价出资或者入股方式配置土地,一方面缩小了划拨用地的范围,另一方面也使企业获得转让、出租、抵押的权利,有利于企业市场化运营。二是增强政府土地资产撬动投资功能。通过优化土地要素配置,以“政府出地、社会资本出资”的方式逐步推进政府与社会合作模式发展,创新公共服务供给机制,着力培育发展新动力。

二、对于此类公共服务项目用地,专门制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价

政府以划拨方式向企业提供土地,并非完全无偿供应,企业依法须向政府缴纳土地补偿、安置等相关费用,因不同用地征收、拆迁安置成本不一,有的划拨用地费用可能高于其他用途土地的出让价款。为鼓励社会资本积极参与公共服务项目投资,更多选择有偿方式使用土地, 《意见》提出,对实行有偿供应的,市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价。因基准地价中的土地取得成本属区域平均成本,与区域平均划拨用地成本相当。这一制度安排可使企业在基本保持原有用地成本的前提下,通过有偿使用,转换权利类型,获得更多开发、利用、经营土地的权利。

同时,《意见》支持政府以作价出资或者入股方式向企业提供土地,由此,对政府与社会资本合作投资的项目,社会资本将不用承担用地成本。按此思路设计的公共服务项目用地有偿使用制度,企业取得土地的成本在与划拨成本相当的前提下,获得出让土地的权利。政府则获得在一定年期后将土地使用权收回的权利,土地供需双方都将通过改革获得红利。

当然,《意见》的规定只是明确了方向,各项政策的落地还有赖于各地制定的具体措施。

国土资源部不动产登记中心(法律事务中心)尚晓萍

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