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不动产登记遇难题微信帮您来答疑

2017-12-11 09:50:56    来源: 中国国土资源报    作者:翟国徽

:1999年,程某和郑某分别向土地及建设部门申请了个人土地使用权及报建手续。在建设时,程某因资金困难,将与郑某相邻的土地使用权与报建手续有偿转让给郑某。郑某将两人的批准面积合为一处,建成一栋占地128平方米的3层住宅后,持双方协议,交纳了产权交易契税,将房产证办理在自己名下,但未办理土地证。2017年,郑某因房产证和土地证遗失,到不动产登记窗口递交遗失补发申请时,工作人员查询到土地使用权利人为程某与郑某两人。请问该怎样为郑某办理遗失补发登记,颁发房地合一的不动产权证?

:程某因资金困难,通过个人协议的方式将与郑某相邻的土地使用权与报建手续有偿转让给郑某,此时并未办理土地使用权转移登记。因此,从法律角度分析,此时程某仍然享有其名下土地的相应物权权益,在此情况下,郑某将两人的土地合为一处后建设的住宅应为双方共有。2000年,郑某持双方协议,在交纳产权交易契税后,将房产证登记在自己名下,该事实表明程某对共有房屋享有的份额已经转移给郑某,房屋由程某、郑某共有变为由郑某独有。根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定,房屋权属发生转移后,相应的土地权益一并转移。因此,尽管郑某持双方协议,在交纳产权交易契税后,将房产证登记在自己名下时并未办理土地使用权证,但从法律上讲,程某享有的土地使用权已经因房屋份额的转移而随同转移给了郑某。

根据以上分析,郑某2017年到不动产登记窗口申请补发证书时,登记机构应首先要求其办理建设用地使用权转移登记手续,将仍然登记在程某名下的建设用地使用权变更到郑某名下并注销程某原取得的土地使用权证书,然后对合并后的地块进行重新调查测绘,再与地上房屋组成独立的不动产登记单元登记在郑某名下,同时为其换发新的不动产权证书。

:某小区的房屋出售完毕后,购房人办理了房产证,开发商手里有土地证。现在因为开发商存在债权债务纠纷,法院要求查封该小区土地使用权。如果不动产登记部门受理查封登记,那么该小区所有房子都不能办理转移、抵押等业务了。这种情况应如何处理?

:《物权法》第一百四十七条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定,地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。因此,房屋权属发生转移后,相应的土地权益一并转移。

根据以上问题所述,小区房子出售完毕,所有房屋产权已经转移,并已经发放房产证,此时小区房屋占用范围内的建设用地使用权也一并由开发商转移至业主共有,登记机构应及时办理建设用地使用权转移登记,并注销开发商持有的原土地使用权证书。但原先分散登记时期,房屋转移登记后可能没有同时办理土地使用权转移登记,导致法院将土地使用权错误认定为开发商名下的财产,并据此要求登记机构协助执行办理查封登记。

此时,根据相关司法解释规定,登记机构应向人民法院提出审查建议,明确告知法院土地权属主体和房屋权属主体不一致的情况及其原因,并阐明单独对土地予以查封的相应后果,建议法院将转移至业主共有的建设用地使用权范围扣除在查封范围之外。为了彻底排除自身登记风险,建议以上告知行为应该留存证据。如果法院部门在知晓以上情况后仍然执意查封土地使用权,则依据相关法律和司法解释规定,登记机构应协助法院执行。

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