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《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》解读

2017-01-26 08:59:00    来源: 中国国土资源报    作者:李倩

农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展的一项基础性工作。自2014年国土资源部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》以来,农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作取得积极进展,但也存在着农村地籍调查工作基础薄弱,个别地方不动产登记工作进展缓慢,一些地方宅基地“一户多宅”、面积超占严重等突出问题,特别是农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证迟缓,直接影响了试点工作的顺利推进。

为明确政策意见,为地方推进农村土地确权登记工作提供政策供给,国土资源部近日下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(以下简称《通知》)。针对《通知》规定的重点内容,国土资源部地籍管理司(不动产登记局)负责人近日进行了政策解读。

落实不动产统一登记不含糊

《通知》指出,除西藏自治区的部分市、县外,全国都已实现不动产登记“发新停旧”,不动产登记制度顺利落地实施。针对个别地方农村不动产登记不规范的问题,《通知》明确提出四点要求:

一是农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容,要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定,颁发统一的不动产权证书。这一点不能有任何含糊。

二是要根据当地工作条件,因地制宜选择合适的调查方法,开展房地一体的农村权籍调查,将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入调查范围,并明确农村权籍调查不得收费,不得增加农民负担。条件不具备的地方,可采用简便易行的调查方法,形成满足登记要求的权籍调查成果。

三是要将宅基地、集体建设用地和房屋等定着物一并划定不动产单元,编制不动产单元代码,为农村不动产配上“身份证号”。

四是开展权籍调查时,不动产登记机构应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织,并在村民会议或村民代表会议上说明,同时以张贴公告等形式公示权属调查结果,做到农村权籍调查公正、公开,充分保障农民的知情权。

历史遗留权属问题有说法

《通知》以“依法确权、尊重历史、公平合理、服务改革”为基本原则,针对地方反映较为突出的历史遗留问题,结合已有的政策规范和地方工作需要,进一步系统明确了解决政策。具体包括:针对“一户多宅”问题,《通知》强调,宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接,公安部门规定有独立住址才能分户,而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地,因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的,《通知》要求地方结合实际经本农民集体同意并公告无异议,并按规定补办有关用地手续后依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

针对宅基地面积超占问题,《通知》明确对于历史上经过批准的宅基地,认可批准的效力,按照批准面积确权登记。对于未经批准占用宅基地的,《通知》分历史阶段予以处理。因宅基地使用面积标准是1982年《村镇建房用地管理条例》规定的,1987年写进《土地管理法》,《通知》结合国土资源部有关规定,又考虑到当前不动产登记工作加快推进的有关要求以及宅基地试点改革正在探索对超占面积进行有偿使用等,分1982年以前、1982年~1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。即1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记;1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地,《通知》规定要依法予以确权登记。非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地,都是经统一规划和批准的,应予以确权登记。但为防止迁新、建新不退旧,《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后,再办理登记手续。第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。因宅基地属于农民的福利性待遇,但对非农业户口居民(含城镇居民和华侨)因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的,《通知》认可其合理性,分1982年前、1982年~1999年两个历史阶段,规定了确权登记的政策。因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地,所以1999年之后城镇居民使用宅基地的,不予确权登记。

针对集体建设用地使用权确权问题,鉴于以往关于集体建设用地使用权确权登记政策规定较少,缺少针对不同历史阶段集体建设用地确权要求,而目前农村土地制度改革中集体建设用地确权登记工作又非常重要。因此,《通知》明确分两个历史阶段,对1987年《土地管理法》实施前,乡(镇)、村公共设施、公益事业使用集体土地至今的,按照宜宽则宽原则予以确权登记;乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,要经所在农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后使用集体建设用地的,要严格规范,应依据批准文件办理确权登记。

针对没有权属来源资料问题,《通知》在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)文件规定基础上,进一步完善程序,强调要查明历史使用状况,属于合法使用的,宅基地要经农民集体确认并出具证明,集体建设用地要经农民集体同意,公告30天无异议,乡(镇)政府核实,县级政府审定或批准后,予以确权登记。

农村妇女、进城落户农民合法权益有保障

为有效维护农村妇女宅基地权益,《通知》明确,农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记薄及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记。

按照中央推进城镇化工作安排,未来1亿农民将进城落户。根据《国务院关于深入推进城镇化建设的若干意见》中“切实维护进城落户农民在农村的合法权益和其合法宅基地权益应予以保护”的规定,《通知》规定农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

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